Alle Jahre wieder – Ärger mit der „Zweiten Miete“

ARAG Experten informieren über Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen.

Der Urlaub ist gerade gebucht und das Essen schmeckt zur Zeit im Biergarten auch viel besser als zu Hause – im Sommer ist das Geld also oft knapp. Und gerade jetzt flattern bei vielen Mietern die Betriebskostenabrechnungen ins Haus. Doch was viele nicht wissen, etliche Nebenkosten-Abrechnungen für Mietwohnungen sind nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes falsch. Das mag daran liegen, dass sich die meisten aller deutschen Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten befinden, von denen wahrscheinlich die wenigsten eine professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Dabei macht die so genannte zweite Miete derzeit durchschnittlich 34 Prozent der Gesamtmiete aus – Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert.

Was wirklich in die Abrechnung gehört

Die neue Betriebskostenverordnung nennt warme und kalte Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte – beispielsweise von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne (die umfassende Liste steht unter www.bundesrecht.juris.de/betrkv zur Verfügung). Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.

Verträge prüfen

ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Zur Vorsicht raten die Rechtsexperten der ARAG auch bei schwammigen Formulierungen wie „plus die üblichen Betriebskosten“, denn was ist schon üblich. Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinaus gehen – wie z.B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters – müssen explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen

Recht auf Rechnungskopien

ARAG Experten weisen darauf hin, dass Mieter auf Verlangen einen Anspruch auf Fotokopien der Nebenkostenabrechnung haben. Es reicht auch nicht aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht und Prüfung bereit hält, sie müssen dem Mieter auf Wunsch geliefert werden (LG Duisburg, AZ: 13 S 208/01). Für die Kopien und seinen Aufwand darf er allerdings Kostenerstattung verlangen. 25 Cent pro Fotokopie halten viele Gerichte für angemessen (beispielsweise AG Hamburg-Wandsbeck, AZ: 716 AC 132/00).

Formale Abrechnungs-Vorgaben

Vermieter haben sich bei der Nebenkostenabrechnung an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein – und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. „Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser ist sie“, erläutern die ARAG Experten. Wichtig sei zudem auch das Datum der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Vorauszahlungen

Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, AZ: VIII ZR 195/03). Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.

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