Druckversion

"Anziehende Zinsen - Immobilienfinanzierung richtig angehen"

Vieles deutet auf eine Zinswende in der Baufinanzierung hin. Noch können Häuslebauer aber profitieren – wenn sie bei der Finanzierung einige Grundregeln beachten.

Auch wenn die Zinsen für Baugeld seit kurzem wieder anziehen, erhalten Immobilienkäufer derzeit immer noch historisch günstige Konditionen. Mit 4,16 Prozent für 20-jährige und 3,65 Prozent für 10-jährige Darlehen bundesweit (45 Prozent Eigenkapital) liegen die Finanzierungszinsen nur knapp über dem früheren Tiefstand aus dem September 2005 (siehe Grafik). „Wer plant, in absehbarer Zeit eine Immobilie zu kaufen, sollte das nicht auf die lange Bank schieben“, sagt Christian Stief, Leiter Finanzierung beim unabhängigen Finanz- und Vermögensberater MLP. Denn für die kommenden Monate erwarten Experten, dass die Zinsen weiter steigen. So rechnet das MLP-Tochterunternehmen Feri damit, dass beim 10-jährigen Hypothekenzins ab Sommer 2011 bereits wieder eine 4 vor dem Komma stehen könnte.

Auch bei den derzeit noch günstigen Zinsen sollten Häuslebauer einige Grundregeln beachten: Im aktuellen Umfeld empfehlen sich grundsätzlich Verträge mit langer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, um die niedrigen Zinsen dauerhaft zu sichern. Außerdem haben Kunden bei einer langen Zinsbindung die Möglichkeit, die Baufinanzierung nach dem zehnten Jahr ganz oder teilweise abzulösen. Somit können sie in einem Zeitraum von bis zu zehn Jahren den richtigen Moment für eine Anschlussfinanzierung wählen. Entscheidender Vorteil: Sie können hohen Zinsen voraussichtlich während der gesamten Finanzierungszeit aus dem Weg gehen. Günstige Rahmenbedingungen finden derzeit auch so genannte Volltilger: Dabei schließt der Kunde ein Darlehen mit sehr langer Laufzeit von 25 Jahren und mehr ab. Diese Modelle bieten zwei Vorteile: Erstens hat der Kunde Zinssicherheit bis zum Ende seiner Immobilienfinanzierung; zweitens erhält er oftmals einen Zinsvorteil, weil auch die Anbieter mehr Planungssicherheit genießen.

Mindestens genauso wichtig wie die Laufzeit sind die Konditionen. „Hier kommt es auch auf die Nach-Kommastelle an“, sagt Stief. Die Spanne zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot beträgt im Markt derzeit bis zu einen Prozentpunkt. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren macht dies unter dem Strich bis zu 50.000 Euro aus. Wichtig ist deshalb ein umfangreicher Angebotsvergleich. Neben dem reinen Zinssatz sollte dabei aber auch die Flexibilität der Angebote berücksichtig werden, beispielweise Möglichkeiten zur Sondertilgung oder Ratenreduzierung. Abzuraten ist übrigens von Angeboten mit variablen Zinsen, die aktuell sehr verlockend erscheinen. „Ziehen die Zinsen am Markt richtig an, kann dies die gesamte Tilgungsplanung über den Haufen werfen“, sagt Stief.

Die aktuelle Zinssituation ist auch für Eigenheimbesitzer attraktiv, deren Finanzierung bereits einige Jahre läuft: Wer einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung seines bisherigen Vertrags steht, findet derzeit ein gutes Umfeld für den Abschluss eines Forward-Darlehens. Dafür zahlt er zwar einen geringen Aufschlag, ist aber gegen einen zu erwartenden Zinsanstieg in den nächsten Jahren gewappnet – und kann dadurch bares Geld sparen. Dazu ein Beispiel: Die Absicherung für 24 Monate im Voraus ist derzeit bei einer 10-jährigen Darlehen bereits gegen einen geringen Zinsaufschlag von rund 0,5 Prozent (Mittelwert) möglich. Sofern der Zins am Markt in zwei Jahren um mehr als diesen Aufschlag steigt, stellt sich der Kunde durch das Forwardgeschäft besser. Bei Absicherungszeiträumen über mehr als 24 Monaten sind die Aufschläge dagegen in vielen Fällen so hoch, dass sich diese Variante oftmals nicht lohnt.

Selbst wer erst in einigen Jahren in die eigenen vier Wände ziehen will, kann von der aktuellen Lage profitieren: durch einen Bausparvertrag. Denn dadurch sichern sich potenzielle Immobilienkäufer die aktuell günstigen Zinsen – und bleiben flexibel: Wer das Guthaben später doch nicht für den Kauf einer Immobilie einsetzen will, erhält eine – wenn auch geringe – Guthabenverzinsung.