Baugeld Tipp der Woche: Betongold - Investieren in eine eigene Immobilie

von Marcus Rex, Gründer und Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG

Das Investment in die Immobilie gilt als sichere Geldanlage, „Betongold“ nennen sich die gekauften vier Wände so auch im Volksmund. Doch viele Hauskäufer vergessen dabei gerne, dass eine Immobilie auch eine gehörige Portion Unternehmertum erfordert.

Die Immobilie hat das Image einer sicheren Geldanlage. Als Eigenheim ist sie ein Teil der eigenen Altersvorsorge, denn in der Regel sollte der Kredit mit dem Eintritt ins Rentenalter lange zurückgezahlt sein. Die Substanz an sich und die damit verbundene Geborgenheit sind starke Werte, die weit über das rein Finanzielle einer Immobilie hinausgehen.

Diese Ansicht wird auch oft auf das Investment in eine Immobilie übertragen, das als reine Kapitalanlage dient. Doch hier spielen andere Faktoren eine Rolle. Eine ordentliche Rendite - über Mietzahlungen, die hoffentlich über die Zahlungen eines Kredits bzw. des Hausunterhalts hinausgehen - lässt sich nur erwirtschaften, wenn das Investmentobjekt auch ordentlich gepflegt wird. Dafür lassen sich die Aufwendungen auch - anders als bei der selbstgenutzten Immobilie - von der eigenen Steuer absetzen.

Beim Betongold auf den Ertrag achten

„Auf den Ertrag kommt es an, nicht auf die Steuerersparnis“, warnt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. Das äußert sich schon darin, dass bei der Schätzung des Wertes einer Immobilie als Kapitalanlage verpflichtend das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt. Anders als bei der selbstgenutzten Immobilie rückt dabei die Gebäudesubstanz ein Stück weit in den Hintergrund und die nachhaltig erwirtschaftete Nettomiete ist Grundlage des Wertes.

„Nachhaltig bedeutet nicht zwangsläufig aktuell“, warnt Rex noch einmal. „Ob die gerade aktuell gezahlte Miete tatsächlich nachhaltig ist, muss sorgfältig geprüft werden.“ In der Vergangenheit hat es hier oft ein falsches Kalkül gegeben, zum Beispiel rund um den „Schrottimmobilien"-Skandal, bei dem aufgrund der damaligen Sondersteuerabschreibung Ost insbesondere Immobilien in der ehemaligen DDR zu überhöhten Kosten verkauft und finanziert wurden. Und bei einer vermieteten Immobilie ist der Besitzer auch gleichzeitig Unternehmer: Der Umgang mit Mietern und ihren Forderungen ist ein wichtiger Aspekt dieser Kapitalanlage.

Baugeld Spezialisten-Tipp:

„Je niedriger die Kreditbelastung, desto sicherer ist das Investment Immobilie", rät Marcus Rex. Wer viel Eigenkapital einbringt, kann nicht nur günstigere Zinskonditionen aushandeln, sondern ist auch eher vor den Unwägbarkeiten des Lebens gefeit, denn er hat mehr Spielraum in den Finanzen. „Ein gutes Mittel, hier finanziell gute Zeiten auszunutzen, ist die Sondertilgung", beschreibt Rex. In vielen Kreditverträgen lässt sich diese kostenlos vereinbaren, sie reduziert nachhaltig die Restschuld und somit auch die Gesamtkreditkosten.

Weiterhin ist der Zeitpunkt für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie genau richtig: Die Zinsen sind weiterhin auf niedrigem Niveau. Der Bund-Future zeigt zwar im Wochentrend einen deutlichen Aufwärtstrend, was ein Indikator für fallende Bauzinsen ist. Aber der Trend über die vergangenen Monate zeigt eindeutig einen Anstieg an.

Kurz erklärt: Was ist eigentlich die Sondertilgung?

Ein Kreditvertrag wird getilgt: Das ist die offizielle Bezeichnung für die Rückzahlung der Schulden - nicht zu verwechseln mit den anfallenden Kreditzinsen, die sozusagen die Bezahlung für die Bereitstellung eines Kredits darstellen.

Schließt ein Immobilienkäufer einen Kreditvertrag mit einem Anfangstilgungssatz von einem Prozent ab, dann zahlt er etwa 30 Jahre lang Geld an die Bank, bis die Schuld komplett getilgt ist.

Die Sondertilgung ist nun eine vereinbarte oder auch nicht vereinbarte vorzeitige Rückzahlung der gesamten oder eines Teils der Kreditschuld. Ist die Sondertilgung nicht schon bei Vertragsabschluss vereinbart worden, so wird die Bank dafür eine zusätzliche Gebühr verlangen. Deshalb ist es sinnvoll - und bei vielen Kreditverträgen ist das auch kein Problem - eine Sondertilgung zu vereinbaren. Sie erlaubt kostenfreie Rückzahlungen beispielsweise einmal im Jahr bis zu einer bestimmten Höhe, zum Beispiel fünf Prozent der Darlehenssumme. Der Effekt ist, dass die Gesamtkreditlaufzeit von ursprünglich etwa 30 Jahren mit jeder Sondertilgung deutlich sinkt. Und Zeit ist hier im wahrsten Sinne des Wortes Geld: (Kürzere) Zeit ist identisch mit geringeren Kosten, denn der Immobilienkäufer spart sich die Zahlung von Bauzinsen.

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