Das eigene Haus auf gepachtetem Grundstück

Nicht jeder Bauwillige kann Hausbau und Baugrundstück gleichzeitig finanziell stemmen. Ein nicht ganz alltäglicher, aber durchaus gangbarer Weg zum Wohneigentum erschließt sich mit dem Erbbaurecht. Bei diesem alternativen Immobiliengeschäft fallen Finanzierungskosten für das teure Bauland weg. Gezahlt wird ein monatlicher Pachtzins, der häufig um die Hälfte niedriger als die Raten für ein gekauftes Grundstück ist.

Der Erbbau beruht auf dem Prinzip: Eigener Hausbau auf einem langfristig gemieteten Grundstück. Oft auch als „Erbpacht“ bezeichnet, liegt der Vorteil für den Pächter darin, dass er keinen Kredit für den Baulandkauf aufnehmen muss, sondern dem Eigentümer lediglich einen Erbbauzins zahlt. Eine Beispielrechnung: Der Pachtzins beträgt 3,5 Prozent bei einem Grundstückswert von 50.000 Euro, der Darlehenszins fünf Prozent, die Anfangstilgung ein Prozent und das Eigenkapital 50.000 Euro. Dann müsste ein Reihenhausbauherr bei Hauskosten von 125.000 Euro eine monatliche Rate von rund 520 Euro zahlen, 375 Euro für das Darlehen und 146 Euro Pachtzins. Wäre das Grundstück noch zu finanzieren, lägen die Raten für ein Gesamtdarlehen von 125.000 Euro bei 625 Euro und der Pachtzins entfällt. Je höher also das Zinsniveau, desto größer der finanzielle Vorteil der Erbpacht.

Nur Hauseigentümer

Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem „richtigen" Grundstückseigentümer. Wie der Kaufvertrag wird auch der Erbbauvertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Darin verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, meist innerhalb einer bestimmten Frist ein Eigenheim, Doppelhaus oder etwa ein Reihenhaus auf dem Grundstück zu errichten. Oder ein Besitzer von Baugrund errichtet darauf Eigenheime, die er dann im Erbbaurecht veräußert. Das Nutzungsrecht des Grund und Bodens ist in den meisten Fällen auf 99 Jahre festgelegt, seltener auf 75 Jahre.

Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes. Er kann die Immobilie umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen, was auch auf seine Nachkommen zutrifft.

Im Vertrag können auch die Bedingungen für eine spätere Übernahme des Grundstücks vom Erbbaugeber geregelt werden.

Eine Kündigung ist nicht möglich, wohl aber die selten eintretende einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Wenn es überhaupt zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommt, dann bei einem „Heimfall“. Der Grund dafür kann dringender Eigenbedarf sein, vergleichbar mit einer entsprechenden Situation beim Mietverhältnis.

Wenn die „Nutzungsgebühr“ steigt

Das Erbbaumodell ist gerade für Baufamilien hilfreich, die zu den Schwellen-Haushalten gehören. Fallen nämlich die Finanzierungskosten für ein Baugrundstück weg, kann der Hauswunsch eher verwirklicht werden. Bereits im Vertrag sollten eventuelle Veränderungen der Pachtzinsen klar geregelt sein. Denn häufig steigt die „Nutzungsgebühr“ für den Baugrund im Laufe der Jahre, während die monatliche Belastung beim Kauf durch die Zinsfestschreibung fixiert wäre. Nach § 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Anpassung aber nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden.

In Zeiten mit niedrigen Baugeldzinsen sollte man in den Verhandlungen einen Erbpachtzins von drei Prozent oder weniger anstreben. Die Erbpacht ist vor allem dann attraktiv, wenn Kommunen oder auch Kirchen für Kinder einen Nachlass auf den Erbpachtzins geben.

Nach Ablauf des Vertrages geht das errichtete Gebäude auf den Grundstückeigentümer über. Der muss dafür eine Entschädigung zahlen. In dem Vertrag sollte daher die Höhe des Gegenwerts für das Haus geregelt sein. Üblich ist eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewerts.

Tipps von Wüstenrot zum Grundstückserwerb in Erbpacht

• Die Klauseln für das Anpassen von Erbbauzinsen sollten an einen amtlichen Index gekoppelt  werden. Das könnte der Lebenshaltungskostenindex sein. Das ist im Vertrag festzuhalten.
• Soll die Möglichkeit bestehen, das Grundstück später zu übernehmen, muss das Ankaufsrecht im Vertrag festgehalten sein.
• Das Erbbaurecht wird im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Das sichert die eigentümerähnliche Stellung des Erbbauberechtigten.
• Wie bei einem richtigen Grundstückskauf gehen Erschließungskosten auf den Erbbauberechtigten über. Um aber auf der sicheren Seite zu sein: Regeln Sie im Erbbauvertrag, wer für welche öffentlichen Lasten bis zu welchem Zeitpunkt aufkommen muss.

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