Deka Immobilien Monitor 2012: Finanzkrise wirkt sich auf europäische Immobilienmärkte aus

- Südeuropäische Märkte am stärksten betroffen. - Deutschland bleibt sicherer Hafen. - Außereuropäische Immobilienmärkte tendenziell attraktiver.

Die europäischen gewerblichen Immobilienmärkte bekommen im Jahr 2012 die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise unterschiedlich zu spüren. Eine schwächere Mietnachfrage, steigende Netto­anfangsrenditen und engere Finanzierungsbedingungen werden Nachfrage und Aktivitätsvolumen auf den Immobilienmärkten begrenzen. Dies sind Ergebnisse des aktuellen "Deka Immobilien Monitor". Doch werden nicht alle Märkte in gleichem Maße betroffen sein. Während sich die nordeuropäischen Kernmärkte wie zum Beispiel Deutschland und Frankreich erneut relativ robust zeigen, fallen die Prognosen für die Märkte in Süd­europa wie zum Beispiel Italien und Spanien deutlich pessimistischer aus. "Die Entwicklung an den europäischen Immobilien­­­­märkten wird im Jahr 2012 spürbar gedämpft. Ein Absturz an den Miet­märkten, wie in den Jahren 2008 und 2009 nach der Lehman-Pleite, bleibt jedoch aus. Gerade im derzeitigen Marktumfeld spricht somit vieles für die Anlage in gut diversifizierte Immobilienportfolios", sagte Dr. Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand der DekaBank anlässlich der Vor­stellung der Studie.

In ihren Prognosen gehen die DekaBank-Analysten davon aus, dass sich das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2012 in der Eurozone um 0,4 Prozent verringert. Im Jahr 2013 soll es hingegen wieder um 1,1 Prozent steigen. "Die Unter­schiede beim Wirtschaftswachstum zwischen den Ländern in Nord- und Südeuropa bleiben in den kommenden Jahren erhalten. Dies hat auch Folgen für die Immobilienmärkte", sagt Dr. Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank.

In Deutschland soll das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2012 um 0,1 Prozent steigen und damit über dem Euroland-Durchschnitt liegen. Auch 2013 dürfte das bevölkerungsreichste Land Europas mit einem Zuwachs von 1,6 Prozent im Spitzenfeld liegen. Für das Jahr 2012 rechnen die DekaBank-Analysten mit einer Stagnation der deutschen Büromieten. Zwischen 2013 und 2016 sollten leichte Anstiege um durchschnittlich 2,5 Prozent pro Jahr erfolgen. "Der robuste Arbeitsmarkt und das in den meisten Märkten niedrige Neubau­volumen stabilisieren den deutschen Büromarkt", sagt Dr. Danne. In Spanien hingegen rechnen die DekaBank-Analysten mit einer Ab­nahme des Brutto­inlandsprodukts von 0,4 Prozent im Jahr 2012 und einem Anstieg von 1,2 Prozent im Jahr 2013. Die Büromieten sollten 2012 um 4,5 Prozent und im darauf folgenden Jahr um 2 Prozent zurückgehen. Einen Anstieg bei den Büromieten erwarten die DekaBank-Experten erst wieder im Jahr 2014.

Die europäischen Investmentmärkte reagieren stärker als die Mietmärkte auf die Eintrübung der Konjunktur. Die gedämpften Mieterwartungen und die schwierigen Finanzierungs­be­dingungen führen ab 2012 zu wieder steigenden Nettoanfangsrenditen. Aufgrund der starken Risikoaversion der Investoren, der niedrigen Zinsen und der unüberschaubaren Situation in den anderen Anlageklassen, bleibt die Nachfrage im Core-Bereich aber hoch und limitiert damit den Preisrückgang in diesem Segment. In den nord­euro­päischen Kern­ländern wie zum Beispiel Frankreich und Deutschland erwarten die DekaBank-Analysten einen Anstieg der Nettoanfangsrenditen von durch­schnittlich rund 20 Basispunkten im Jahr 2012 und 30 Basispunkten im Jahr 2013. In der süd­lichen Peripherie der Eurozone können sich Investoren auf Nettoanfangs­renditen einstellen, die rund 60 bis 80 Basispunkte über dem langfristigen Durchschnitt von 2001 bis 2010 liegen.

Damit ist vorgezeichnet, dass sich die Gesamtertragsperspektiven auf den europäischen Gewerbe­immobilien­märkten gegenüber den bisherigen Erwartungen deutlich abflachen. Die DekaBank erwartet im Jahr 2012 für ganz Europa Gesamtertragsverluste von durchschnittlich rund 2,6 Prozent. "Dieser Wert liegt deutlich unter denen aus dem Jahr 2008 und 2009 als die Gesamterträge nach der Lehman-Pleite um zehn beziehungsweise sechs Prozent zurückgingen", sagt Dr. Kater. Im Jahr 2013 und den darauf­folgenden Jahren sollten sich die Gesamterträge dann wieder leicht erholen. Die schlechtesten Ertragsperspektiven bis einschließlich 2016 bieten erneut die Märkte in der südlichen Peripherie. "Für Offene Immobilien­fonds, die breit diversifiziert sind und ihr Immobilien- und Mietvertragsportfolio über mehrere Jahre hinweg aufgebaut haben, stellen diese Erwartungen aber keine besonderen Schwierigkeiten dar", sagt Dr. Danne.

Die für die eigenen Fonds relevanten außereuropäischen Büromärkte sehen die DekaBank-Analysten positiver. Zwar werden einige asiatische Immobilien­märkte wie zum Beispiel Seoul und Tokyo auf Grund ihrer Export­abhängig­keit von Europa und der hohen Bautätigkeit kurzzeitig belastet. Diese Situation sollten sie jedoch mittel- bis langfristig überwinden. Insbesondere Tokio dürfte mittlerweile den Boden erreicht haben. In den USA erwartet die DekaBank im Jahr 2012 einen durchschnittlichen Gesamt­ertrag von rund 3,5 Prozent. Die besten Perspek­tiven ergeben sich in den High-Tech- und rohstoff­orien­tierten Märkten wie San Francisco, Boston, Dallas und Seattle. In Latein­amerika sehen die DekaBank-Experten Mexiko-City und Santiago de Chile in einer starken Position. Auch Märkte in rohstoff­reichen Ländern wie zum Beispiel Australien und Kanada sollten von der Krise in Europa weitgehend unbeeindruckt bleiben.

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