Dr. Klein-Trendindikator „Baufinanzierung“ (DTB) Dezember 2010

Der DTB spiegelt die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter wider. Er wird monatlich auf Basis von rund zehntausend tatsächlich in Deutschland abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen ermittelt.

DTB- Kommentar von Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher Dr. Klein & Co. AG

Stephan Gawarecki berichtet über aktuelle Trends in der Baufinanzierung und kommentiert die Ergebnisse des DTB.

Standardrate

Seit September 2010 ziehen die Finanzierungskosten immer mehr an. So waren im Oktober für ein Standarddarlehen (150 TEUR; 2% Tilgung; 10 Jahre Sollzinsbindung) monatlich 20 Euro mehr zu bezahlen als noch im Vormonat. Im November stieg die Rate abermals um 22 Euro und für Dezember legte sie gegenüber dem November nochmals um 34 Euro zu. Für die nächsten Monate erwarten wir eine nicht so stark anziehende Standardrate, gehen aber weiterhin von steigenden Werten aus.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz von 1,78 Prozent für Dezember 2010 liegt um 2,2 Prozent unter dem des Vormonats und bestätigt damit den leicht fallenden Trend, bei steigenden Zinsen weniger zu tilgen. Setzt man den aktuellen Tilgungssatz jedoch ins Verhältnis zum Wert des Dezembers 2009 so wird momentan im Durchschnitt rund 11,3 Prozent mehr getilgt. Es setzt sich immer mehr die Erkenntnis durchsetzt, die Ersparnis aus den historisch günstigen Zinsen für eine höhere Tilgung zu nutzen. Die Kreditnehmer entschulden sich dadurch deutlich schneller.

Sollzinsbindung

Im November sind einige Sonderaktionen ausgelaufen, die besonders günstige langfristige Sollzinsbindungen anboten. Hatten diese zuvor die durchschnittliche Sollzinsbindung erhöht, so sinkt sie nun mit 10 Jahren und 9 Monaten auf dem tiefsten Punkt seit der ersten Veröffentlichung des DTB im August 2010. Hier zeigt sich eindeutig, dass die Zinsstrukturkurve wieder steiler wird, dass also die Zinsdifferenz zwischen langfristigen und kurzfristigen Zinsbindungen wieder deutlich zunimmt. Trotz alledem ist es nach wie vor sehr sinnvoll, eine lange Sollzinsbindung zu wählen. Nur so reduziert der Kreditnehmer sein Zinsänderungsrisiko zum Auslauf der Sollzinsbindung bzw. schließt es mit so genannten Volltilgerdarlehen komplett aus.

Darlehenshöhe

Die durchschnittliche Darlehenshöhe stieg im Dezember 2010 gegenüber dem Vormonatswert wieder an. Das Plus von 3000 Euro gegenüber dem November 2010 wiederspricht der Annahme, dass steigende Finanzierungskosten zwingend mit kleineren Wohnflächen einhergehen müssen. Wir beobachten einen Rückgang von kleineren Finanzierungen. Die steigenden Zinsen scheinen schon jetzt den ersten Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen, die Erfüllung des Traumes vom eigenen Heim zu verunmöglichen.

Darlehensarten

Der erstmalige Zinsanstieg im September 2010 löste einen Ansturm auf Forward-Finanzierungen aus. Denn Kunden wollten sich die noch guten Konditionen für die Zukunft sichern. Nachdem stetigen Anstieg der Zinsen über die vergangenen vier Monate, lässt dieser Effekt wieder nach. Der Anteil der  Forwardkunden ist deutlich gesunken. Wir meinen aber, dass Forwardinteressenten ihr Finanzierungsvorhaben nicht zu lange aufschieben sollten. Auf erneute Zinssenkungen zu spekulieren, ist unseres Erachtens gefährlich, denn wir gehen auch weiterhin von steigenden Zinsen aus. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Entwicklung am Zinsmarkt deutlich langsamer an die Endkunden weitergegeben als die Geschäftsbanken. Diesen Vorteil nutzen viele Kunden und der KfW-Anteil stieg.

Beleihungsauslauf

Obwohl der Anteil an Forwardfinanzierungen, die tendenziell einen unterdurchschnittlichen Beleihungsauslauf aufweisen, deutlich gefallen ist, fiel der durchschnittliche Beleihungsauslauf zum Vormonat leicht. Nach dem starken Zinsanstieg seit September 2010 ist mittlerweile davon auszugehen, dass einige Interessenten die über wenig Eigenkapital verfügen – also Finanzierungen mit einem hohen Beleihungsauslauf – ihre Kaufabsichten zurückstellen müssen.

Über den Dr. Klein-Trendindikator „Baufinanzierung“ (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate zeigt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150 Tsd. Euro an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare Durchschnittszinssätze, ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen.

Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf rund zehntausend Finanzierungen mit einem monatlichen Finanzierungsvolumen von bis zu 1,5 Mrd. Euro.

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