Dr. Klein-Trendindikator „Baufinanzierung“ (DTB) November 2010

Der DTB spiegelt die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter wider. Er wird monatlich auf Basis von rund zehntausend tatsächlich in Deutschland abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen ermittelt.

DTB- Kommentar von Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher Dr. Klein & Co. AG

Stephan Gawarecki berichtet über aktuelle Trends in der Baufinanzierung und kommentiert die Ergebnisse des DTB.

Standardrate

Zum zweiten Mal in Folge stieg die Standardrate im November auf nun 736 Euro an. Dem Anstieg von 20 Euro im Oktober folgte in diesem Monat ein weiterer Anstieg von 22 Euro. Die Finanzierungskosten für das Eigenheim ziehen damit zwar an, im Vergleich zum November vergangenen Jahres ist die Standardrate aber noch immer 85 Euro bzw.  10,4 Prozent günstiger. Ausschlaggebend für den weiteren Anstieg sind die weiter steigenden Zinsen. Seit dem historischen Tiefststand im August 2010 beobachten wir einen stetigen Anstieg. Aufgrund der allgemein wirtschaftlichen Situation rechnen wir damit, dass sich dieser Trend in den nächsten Monaten fortsetzen wird.

Tilgungssatz

In Folge des Zinsanstiegs sank der Tilgungssatz im November im Vergleich zum Oktober um 2,15 Prozent auf 1,82 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresmonat (November 2009) wird jedoch im Schnitt 15,9 Prozent mehr getilgt, denn das aktuelle Zinsniveau liegt noch immer unter dem vergleichbaren Vorjahreswert (November 2009: 1,57 Prozent Tilgung). Steigende Zinsen belasten das monatliche Budget. Es bleibt weniger Geld für die laufende Tilgung der Kredite übrig. Bei der Wahl des „richtigen“ anfänglichen Tilgungssatzes sind unbedingt die persönlichen, finanziellen Verhältnisse zu berücksichtigen, da die Summe aus Zins und Tilgung jeden Monat erbracht werden muss.

Sollzinsbindung

Darlehen mit langer Laufzeit garantieren planbare Kosten. Variable Zinsen sind dem gegenüber zumindest in der kurzen Frist günstiger. Aber auch langfristig können sie günstiger sein. Variable Finanzierungen sind jedoch mit sehr hohen Risiken verbunden. Wir haben für die letzten 20 Jahre errechnet, dass man bei einer variablen Finanzierung gegenüber einer Festzinsfinanzierung fast die Hälfte der Zinsen eingespart hätte, allerdings in der Spitze mit Zinsen von über 10 Prozent in der variablen Finanzierung. Da die wenigsten Privatkunden für solche Zinsspitzen ausreichend Liquidität zur freien Verfügung haben, empfehlen wir die planbare, sichere Variante eines Festzinses. Bei der aktuellen Zinssituation ist der Festzins in jedem Fall vorzuziehen, da dieser zurzeit sehr lang und zu sehr günstigen Konditionen abgeschlossen werden kann. Im November haben entsprechende Sonderaktionen – die langfristigen Darlehen zu den Kosten von kurzfristigen bewarben – dazu geführt, dass die durchschnittliche Sollzinsbindung auf elf Jahre und 5 Monate anstieg. Lässt man diesen Sonderfaktor außer Betracht, zeichnet sich mit den steigenden Zinsen ein Trend zu kürzen Sollzinsbindungen weiter ab. Sofern es die eigenen Verhältnisse erlauben, halten wir nach wie vor lange Zinsbindungen für vorteilhaft.

Darlehenshöhe

Die durchschnittliche Darlehenshöhe sank im November um 1000 Euro auf 144.000 Euro. Trotz höherem Zinsniveau lag die durchschnittliche Kreditsumme im Vorjahr mit 143.000 Euro unter dem aktuellen Wert. Die Kosten für die Finanzierung sind nur ein Faktor, der die durchschnittliche Darlehenshöhe beeinflusst. Ob nun ein Trend hin zu tieferen Darlehenssummen entsteht, wird sich erst im nächsten Monat zeigen.

Darlehensarten

Der Anteil variabler Darlehen ist im November erneut gesunken und liegt bei 3,38 Prozent. Damit hat sich der Anteil um 12,3 Prozent gegenüber dem Vormonat reduziert. Noch vor einem Jahr trugen Finanzierungen mit variablen Zinsen mehr als doppelt so viel zum Gesamtvolumen bei. Gegenüber dem 7,19 prozentigen Anteil vom November 2009 verminderte sich der Umfang variabler Darlehen um 52,6 Prozent.  Für den Kunden steht in der aktuellen Zinssituation das Thema Sicherheit im Vordergrund. Deshalb werden immer weniger variable Darlehen abgeschlossen, die ein potenzielles Zinsrisiko aufgrund steigender Zinsen beinhalten. Hervorzuheben ist zudem der gestiegene Anteil an Forward-Finanzierungen. Hier zeigt sich, dass Kunden sich zunehmend das noch niedrige Zinsniveau für die Zukunft sichern möchten.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf blieb gegenüber dem Vormonat mit 78,86 Prozent sehr stabil. Beim Vergleich mit dem Vorjahreswert – im November 2009, war der mittlere Beleihungswert bei 79,9 – zeigt sich, dass heute rund 1,3 Prozent mehr Eigenkapital in die durchschnittliche Finanzierung einfließen. Dies lässt sich mit dem im Vergleich zum Vorjahr deutliche höheren Forwardanteil erklären. Forwardfinanzierung/Anschlussfinanzierungen haben tendenziell bessere Beleihungsausläufe, da die Kunden in der Regel ihre Darlehen schon 5, 10 oder 15 getilgt haben.

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