Fidelity: Europäische Immobilienmärkte bieten günstige Einstiegsmöglichkeiten

Die Preise an den europä­ischen Gewerbeimmobilienmärkten sind seit den Höchstständen Mitte 2007 teilweise signifikant gefallen. Diese Preiskorrekturen machen Immobilieninvestments nach Einschätzung von Arno Väth, Immobilienfondsmanager bei Fidelity International, attraktiv: Sie bieten eine relativ hohe laufende Verzinsung und Wertsteigerungspo­tentiale bei einer konjunkturellen Erholung. Außerdem tragen sie zur Performancestabilisierung und zum Inflationsschutz bei.

Immobilienpreise nähern sich dem letzten Tiefpunkt von 2003  

Die Preiskorrektur an den Immobilienmärkten ist weit fortgeschritten. Die spekulativen Überhitzungen bis Mitte 2007 sind bereits weitgehend korrigiert. Höhere Mieten hatten deutlich weniger zu diesem Preisan­stieg beigetragen als sinkende Anfangsrenditen. "Investoren akzeptierten im Boom die steigenden Preisniveaus, weil sie weitere Wertsteigerungen erwarteten und günstige Fremdfinanzierungen leicht verfügbar waren. Dies trieb die Preise bis Mitte 2007 nach oben. Seitdem gingen die Immobilienpreise rapide zurück", sagte Väth.   Die Verunsicherung der Immobilieninvestoren durch die Finanz- und Wirtschaftskrise sowie die stark eingeschränkte Kreditfinanzierung ließ Käufermärkte entstehen. Im Prime Büromarkt von London sanken die Preise seit ihrem Höchststand Mitte 2007 in britischen Pfund um rund die Hälfte, gemessen in Euro bedingt durch die Abwertung des Pfund sogar um rund zwei Drittel. In Paris gingen die Preise um rund ein Drittel zurück. Dagegen weisen die deutschen Märkte deutlich stabilere Preise auf.  

Trotz schwierigen Umfelds gibt es attraktive Kaufgelegenheiten  

Nach Einschätzung des Fidelity Research werden die Mietmärkte vie­lerorts dadurch gestützt, dass der aktuelle Immobilienzyklus nicht dem üblichen Verlauf entspricht. Der Grund liegt darin, dass die Investitionen der Boomphase primär in Bestandsimmobilien und nicht in Bauprojekte getätigt wurden. Dies zeigt sich an den rückläufigen Leerstandsraten der letzten Jahre und dem derzeit moderaten Leerstandsdurchschnitt von knapp 8 Prozent. Auch geringe Projektvolumina im Bau sprechen dafür. Die Angebotsseite ist somit an vielen Standorten als intakt einzuschätzen.   Die Mieternachfrage ist jedoch rezessionsbedingt eher rückläufig. Besonders betroffen werden Büromärkte sein, vor allem in Finanzzentren. Dagegen dürften die Korrekturen der Mietpreise im Logistik- oder Einzelhandelssektor geringer ausfallen. Dennoch sind einzelne Teilmärkte und ausgewählte Mietergruppen als weitgehend rezessionsresistent einzuschätzen und somit gut für Immobilieninvestments geeignet.   Allerdings kommt bei deren Preisbildung aufgrund steigender Insolvenzrisiken der Mieterbonitätsanalyse eine deutlich größere Bedeutung zu. "Bei den stark gestiegenen Anfangsrenditen sind das problematische Finanzierungsumfeld und der Rezessionspessimismus bereits größtenteils eingepreist", erklärte Väth. Dies gilt insbesondere für den britischen Markt, wo der schwache Pfundkurs Immobilien für Investoren aus Euroland zusätzlich verbilligt. In Frankreich und Deutschland dürfte die Talsohle im Verlauf der nächsten Quartale erreicht sein. "Diese Marktentwicklung bietet günstige Investitionsgelegenheiten", so Väth.

 Einstiegschancen antizyklisch durch neue Fondsprodukte nutzen  

Während viele etablierte Immobilienfonds die Preiskorrekturen noch durch Abwertungen nachvollziehen müssen, können neu aufgelegte Fonds zu den reduzierten Preisen einkaufen und versprechen eine bessere Wertentwicklung. Fidelity hat für deutsche institutionelle Investoren derzeit drei Immobilienfonds auf Basis einer Luxemburger SICAV in der Launchphase. Diese sind deckungsstock- und spezialfondsfähig. Die Immobilienfondsfamilie umfasst einen Europafonds, einen Europafonds ohne Deutschlandallokation sowie einen reinen Großbritannienfonds. Ausgehend vom günstigen Preisniveau liegen die angestrebten Zielrenditen bei einem konservativem Core Plus Anlageprofil mittelfristig bei bis zu 10 Prozent pro Jahr. Damit bieten die Fonds Anlegern eine attraktive Möglichkeit, ihre Immobilienquote in einem günstigen Anlagezeitraum zu erhöhen und an den preiswerten Einstandsniveaus zu partizipieren.

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