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Gut aufs Erbe vorbereitet

Wie geerbte Immobilien nicht zur Kostenfalle werden

Die Generation Wirtschaftswunder gibt die Früchte ihrer Arbeit an ihre Kinder weiter, und die Erbschaftswelle rollt: Bereits im vergangenen Jahrzehnt flossen in Deutschland insgesamt zwei Billionen Euro Vermögen an die Töchter und Söhne des Wiederaufbaus. Bis 2017 werden jährlich weitere 236 Milliarden Euro folgen, davon allein 110 Milliarden Euro in Form von Immobilien.1 Determinanten für die langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien, ZEW-Gutachten im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen, Mannheim, 2010 Doch was für den Erben auf den ersten Blick wie ein Segen wirkt, kann Probleme mit sich bringen: Die Experten der Deutschen Bausparkasse Badenia verraten, wie man sich optimal auf den „Erbfall“ einstellen kann.

Ein Haus, viele Erben, keine Lösung

Wer heute in Deutschland eine Immobilie erbt, ist – statistisch gesehen – um die 50, gehört also zu den „Baby-Boomern“, den geburtenstarken Jahrgängen zwischen 1955 und 1965. Das heißt: Wenn es ans Erben geht, müssen sich in der Regel mehrere Geschwister die Erbmasse teilen. Handelt es sich dabei um Immobilien, stehen dem neuen Eigentümer unter Umständen unvorhergesehene Ausgaben ins frisch geerbte Haus. Der Löwenanteil entfällt auf die Auszahlung der geschwisterlichen Erbanteile. „Weil die Vermögensübertragung in der Regel kurzfristig kommt, fehlt dem Hauserben mitunter die Liquidität, um Miterben auszuzahlen. So bleibt in vielen Fällen nur ein Ausweg: die geerbte Immobilie zu veräußern – im Extremfall unter Wert“, weiß Jochen Ament, Bausparexperte der Deutschen Bausparkasse Badenia. Das sei oft besonders schmerzvoll, weil das gemeinsame Erbe mit vielen Familienerinnerungen verknüpft ist, ergänzt Ament.

Kein Eigentum ohne Verantwortung

Zudem lauern in praktisch jeder älteren Immobilie versteckte Kosten, die die finanziellen Belastungen für Immobilienerben weiter erhöhen können. In diesem Zusammenhang sind in erster Linie Aufwendungen für nötige Sanierungsmaßnahmen zu nennen, die schnell einen fünf- bis sechsstelligen Betrag verschlingen können. Bei einer Immobilie aus den 1950er und 1960er Jahren muss man im Schnitt gut 40 Prozent des Objektwertes für Modernisierungsmaßnahmen einkalkulieren. „Was kostet eine Altbausanierung“, Verband Privater Bauherren e.V. 2

Meist keine Erbschaftsteuer

Seit 1. Januar 2009 werden Immobilien infolge neuer Regelungen im Erbschaftsteuergesetz mit ihrem Verkehrswert bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt. Durch die gleichzeitig erfolgte Erhöhung der Freibeträge für Ehepartner und Kinder kann das „normale“ Eigenheim aber in der Regel – gerade bei mehreren Geschwistern – steuerfrei vererbt werden.

Sicherheitsstrategie gegen Finanzengpässe

Um auf den „Erbfall“ vorbereitet zu sein, hilft nur eines: rechtzeitig vorbeugen und finanzielle Reserven aufbauen, die bei Bedarf genutzt werden können. „Der Abschluss eines klassischen Bausparvertrages, wie etwa ImmoStart oder Via Badenia 06, kann der Grundstock für eine verlässliche ,Erbvorsorge’ sein. Damit lässt sich gezielt Kapital ansparen, das man später für Sanierungsmaßnahmen oder die Abfindung von Miterben einsetzen kann“, bekräftigt Jochen Ament. Für unvorhergesehene Erbfälle empfiehlt der Badenia Bausparexperte da­gegen sogenannte Konstantdarlehen, zum Beispiel ImmoKonstant 24. „Bei einem langfristig festgelegten Zins auf günstigem Niveau lassen sich damit kurzfristige Liquiditätsengpässe beheben – und das Elternhaus kann im Familienbesitz bleiben.“

Weitere Informationen unter www.badenia.de.

1 Determinanten für die langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien, ZEW-Gutachten im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft

2 Baden-Württembergischer Bausparkassen, Mannheim, 2010