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dvb-Pressespiegel

Pressemitteilung vom 22.06.2009
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Hauptversammlung GAG Immobilien AG: SEB Asset Management vertritt Anleger-Interessen in Köln

Thomas Körfgen, Geschäftsführer der SEB Investment GmbH und Aktienfondsmanager bei SEB Asset Management, kommentiert die Geschäftsentwicklung der GAG Immobilien AG auf deren Hauptversammlung.

- Es gilt das gesprochene Wort -

GAG-HV-Rede der SEB Asset Management vom 19. Juni 2009

„Der hohe Bewertungsabschlag der GAG-Aktie reflektiert das Desinteresse der Investoren und hat nichts mit dem operativen Geschäft der Gesellschaft zu tun“, so beginnt ein Researchbericht von Solventis, der einzigen Gesellschaft, welche die GAG analysiert.

Mein Name ist Thomas Körfgen, ich bin Geschäftsführer der SEB Investment GmbH und hauptverantwortlich für sämtliche Immobilienaktienfondsprodukte bei SEB Asset Management. Wir und damit die Anleger der SEB Asset Management besitzen momentan etwa 58 Tausend GAG-Aktien. Hiermit sind wir einer der größten institutionellen Fondsanleger der GAG.

Liebe Mitaktionärinnen und Mitaktionäre, sehr geehrte Frau Möller, sehr geehrter Herr Eichner, sehr geehrte Damen und Herren des Aufsichtsrates, Sie kann ich aufgrund der hohen Personendichte leider nicht im Einzelnen begrüßen.

Knapp drei Jahre ist es her, dass ich an dieser Stelle schon einmal stand und unsere Aktionärsinteressen vertrat. Vieles ist seit dieser Zeit passiert, vieles hiervon verdanken wir Herrn Eichner. Der Analystenkommentar zeigt aber deutlich, dass auch Sie, Herr Eichner, leider immer noch erst am Anfang stehen und die Unternehmensdrehzahlen endlich erhöhen müssen. Sonst wird die GAG ihrer bedeutenden Stellung wohl kaum gerecht werden können.

Doch komme ich nun zuerst zu den Fortschritten. Was hat sich in den vergangenen drei Jahren verbessert? Der Vorstand hat sich verändert, aus der ehemals „rheinischen Blackbox“ ist ein Unternehmen geworden. Dieses verkauft sich zwar noch nicht so, wie es den Eigentümern gerecht wird, aber es ist bei Fragen der Investoren durchaus bereit, entsprechende Antworten zu geben. Geschäftsbericht, Bilanzierung und Berechnungsmethoden der GAG sind transparenter und aussagekräftiger geworden. Nicht zuletzt stehe ich heute schon am 19. Juni vor Ihnen und nicht erst Ende August, wie dies vor drei Jahren der Fall war. Allerdings ist es unseres Erachtens zwingend notwendig, in der Zukunft den Konzernabschluss innerhalb von 90 Tagen nach Geschäftsjahresende – nicht nur zu erstellen – sondern auch zu veröffentlichen, wie dies sowohl international aber auch national üblich ist.

Im vergangenen Jahr hat das Unternehmen 10 Prozent eigene Aktien an der Börse zurückgekauft. Dies ist einerseits ein positives Zeichen, andererseits hat sich im Gegenzug natürlich der Streubesitz um ein Weiteres verringert. Wir haben an dieser Rückkaufmaßnahme mit unseren Stücken nicht partizipiert, weil der damalige Börsenkurs nicht den eigentlichen Wert des Unternehmens widerspiegelte. Ebenso wenig wie dies übrigens der derzeitige tut.

Sie haben diese Aktien allerdings noch im eigenen Bestand. Können Sie uns die Gründe hierfür nennen? Benötigen Sie diese Stücke, um andere Unternehmen im Aktientausch zu erwerben, Mitarbeiter stärker an das Unternehmen zu binden oder warten Sie auf den geeigneten Zeitpunkt, diese Aktien zu vernichten, um weiteren Wert für die Aktionäre zu schaffen? Meine Damen und Herren, gibt es weniger Aktien bei gleichem Gewinn, so ist die einzelne Aktie, die Sie und unsere Investoren halten, mehr wert. Wären die Aktien unverzüglich vernichtet worden, hätten Sie die Wertberichtigung, die über 3 Millionen Euro betrug, nicht vornehmen müssen! Warum wurden die Aktien nicht vernichtet? Das Vernichten der Aktien hätte auch den Vorteil, dass die GAG heute weitere Aktien zurückkaufen könnte. Dies müsste heute jedoch erneut genehmigt werden. Herr Eichner, warum haben Sie diesen Antrag nicht in die heutige Tagesordnung aufgenommen? Insbesondere da der an der Börse bezahlte Unternehmenswert einen so hohen Abschlag zum Net Asset Value (NAV) – also des Wertes der Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten des Unternehmens – hat, so dass Sie für 35 Cent einen Euro bekämen? Warum glauben Sie, dass der Aktienkurs so weit unter dem fairen Wert liegt? Der geringe Freefloat erklärt dies nur zum Teil. Liegt es dann doch am Desinteresse der Investoren, wie eingangs zitiert?

Bleiben wir einen Moment beim Net Asset Value. Nach Aussage des Geschäftsberichtes stieg dieser von knapp 43 Euro auf über 60 Euro – also eine Steigerung von über 40 Prozent. In Zeiten wie diesen, in denen bei fast allen Immobilienunternehmen die NAVs teilweise kräftig fallen, wirft dies natürlich Fragen auf. Bitte erläutern Sie uns diese Steigerung und deren Berechnung. Was waren die Haupttreiber für die Steigerung? Was war der Effekt aus der Änderung des Rechnungszinsfußes von 6,4 auf 5,5 Prozent? Und warum genau 5,5 Prozent und nicht noch weniger? Hat die Veränderung der endlosen Wachstumsrate einen Effekt oder ist vieles doch durch das operative Geschäft begründet? Wo erwarten Sie in der Zukunft, also Ende dieses Jahres und in drei Jahren, den Net Asset Value der Gesellschaft? Wird dann der Diskontierungszins nicht wieder ansteigen?

Das Unternehmen hat eine extrem hohe Cashflow-Rendite, gemessen „Funds from Operation“ oder auch FFO in Höhe von über 17 Prozent bei aktuellem Kurs. Allerdings liegt die Eigenkapitalrendite lediglich bei 4,23 Prozent. Was ist hier Ihre mittelfristige Planung? Wie hoch ist aktuell der Abstand zu den gewichteten Finanzierungskosten? Ist die GAG groß genug oder stellt man sich nicht auch die Frage, ob es Sinn macht, alleine oder mit einem Partner in Deutschland zu expandieren?

Im Vorwort an die Aktionäre heißt es im Geschäftsbericht 2008: „Nach der verhinderten Privatisierung der GAG im Jahre 2003…“. Wie sehen Sie, Herr Eichner, und Sie, Herr Ott, dies in der Rückschau? Insbesondere wenn man bedenkt, dass mit dem Aktienrückkaufprogramm der Freefloat auf 4,5 Prozent des Grundkapitals zurückgegangen ist und somit nur noch etwa 16 Millionen Euro an der Börse entspricht. Warum gibt es eigentlich noch eine Börsennotierung? Wie teuer ist es für die GAG, die Börsennotierung aufrecht zu erhalten? Würden Sie nicht auch ein Abfindungsangebot begrüßen? Im Jahr 2002 scheiterte der Verkaufsprozess letztendlich an der Politik. Damals wurden 32,60 Euro pro Aktie geboten. Heute ist das Unternehmen fundamental mehr wert. Ab welchem Abfindungsangebot würden Sie die Einstellung der Börsennotierung begrüßen?

Liebe Mitaktionärinnen und -aktionäre, wir müssen berücksichtigen, dass der Vorstand und der Aufsichtsrat nur zu einem geringen Maße am Unternehmen selber beteiligt sind. Hier liegt also eine klassische „Principal- Agent-Problematik“ vor. Denn, was für uns gut ist – also ein möglichst hoher Unternehmenswert – ginge einher mit dem Verlust der Position, Aufsichtsrat oder Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft zu sein. Warum kauft der Vorstand oder Aufsichtsrat keine eigenen Aktien der Gesellschaft, um mit uns Aktionären und Investoren in einem Boot zu sitzen?

Das Boot für die Altersabsicherung scheint hingegen wetterfest gemacht worden zu sein. Interessant bleibt nämlich das Missverhältnis der Pensionen für ehemalige Vorstände der GAG in Höhe von knapp 5,8 Millionen Euro. Stellen wir dies ins Verhältnis zum Bilanzgewinn der GAG Immobilien AG, so sind dies 63 Prozent. Dieser Betrag ist mehr als das zehnfache dessen, was alle 400 Mitarbeiter, die nicht den Organen angehörten, als leistungsorientierte Vergütung im Jahr 2008 erhielten. Wie gehen Sie in der Zukunft damit um?

Kommen wir zur Beschlussfassung. Wir unterstützen die Ausschüttung in Höhe von 50 Cent pro Aktie, wenngleich wir gerne weitere Informationen darüber hätten, wie die künftige Dividendenpolitik aussehen soll.

Wir stimmen auch im Sinne der Tagesordnung und erteilen Herrn Eichner die Entlastung und werden dies entsprechend für Herrn Günter Ott nicht tun. In diesem Zusammenhang sind mir die Informationen des angenommenen Straftatbestands für Herrn Günter Ott bei Weitem zu dünn. Ich frage den Aufsichtsrat, welches die eigentlichen Gründe sind, dass der Vertrag mit Herrn Günter Ott aufgelöst wurde? Es hat den Eindruck, als ob die Überwachungstätigkeit der Führung der Geschäfte sowie die Eingebundenheit in alle wesentlichen Entscheidungen nicht im erforderlichen Maße wahrgenommen wurden. Sonst hätte es gar nicht erst so weit kommen dürfen! Welche Konsequenzen wurden und werden hieraus gezogen, dass ähnliche Vorkommnisse nicht wieder vorkommen? Warum hat das Risikomanagement nicht funktioniert? Aufgrund dieser Vorkommnisse, vieler Fragen im Zusammenhang mit der Überwachung und nicht zuletzt, da die Entlastung des Aufsichtsrats im Kollektiv und nicht im Einzelnen erfolgt, werden wir uns bei diesem Punkt enthalten und die weiteren Ermittlungen im Fall Ott abwarten. Das Interesse der Investoren hängt nicht zuletzt von einer zeitgemäßen Corporate Governance ab!

Meine sehr geehrten Damen und Herren, wir sehen weiterhin erhebliches Potenzial in der GAG, die durch den aktuellen Aktienkurs in keiner Weise widergespiegelt wird. Geht es dem Aktionär gut, so steht dies nicht im Widerspruch zum Wohlbefinden der Mieter und Mitarbeiter. Das Gegenteil ist der Fall. Ein solide aufgestelltes Unternehmen bietet sichere Arbeitsplätze, zahlt relativ weniger für Kredite bei Banken und kann somit auch mehr Gelder für Wohnungen und somit auch die Mieter aufwenden. Herr Eichner machen Sie weiter so, veröffentlichen Sie in der Zukunft Zwischenberichte, bauen Sie Ihre Investor-Relations-Aktivitäten aus und tun Sie alles, damit der Börsenkurs der GAG den eigentlichen Wert widerspiegelt. Denn dann wandelt sich das Desinteresse von Investoren in Interesse und der Erfolg läge ganz auf Ihrer und somit auf unserer Seite.

Vielen Dank!




Frau Brigitte Schroll

Tel.: 069/2 72 99-15 02
Fax:
E-Mail: presse@sebam.de


Frau Christina Bertholdt

Tel.: (069) 27299 - 1503
Fax:
E-Mail: presse@sebam.de

SEB Asset Management AG
Rotfederring 7
60327 Frankfurt/M.
www.sebassetmanagement.de

Über SEB Asset Management Deutschland

SEB ist eine nordeuropäische Finanzdienstleistungsgruppe mit rund 400.000 Firmen- und institutionellen Kunden sowie fünf Millionen Privatkunden. Die Kernmärkte der SEB sind Skandinavien, Deutschland und die baltischen Staaten – Estland, Lettland und Litauen. Präsenz zeigt die SEB außerdem in Polen, der Ukraine und Russland; über ein internationales Netzwerk ist die Gruppe in zehn weiteren Ländern vertreten. Die Bilanzsumme beläuft sich auf 2.460 Milliarden SEK (rd. 225 Milliarden EUR), der Konzern verwaltet ein Vermögen von 1.187 Milliarden SEK (rd. 108 Milliarden EUR) und hat rund 21.000 Mitarbeiter (Stand: 31. März 2009). Weitere Informationen über SEB finden Sie unter www.sebgroup.com.

Die SEB Asset Management, Frankfurt, ist das spezialisierte Investmenthaus für Immobilien und Wertpapiere des SEB-Konzerns in Deutschland, einem der führenden Finanzdienstleister Nordeuropas. SEB Asset Management steht für die Verbindung von internationaler Expertise mit lokalem Know-how. Der Investmentansatz ist durch aktives Management in kleinen spezialisierten Investmentteams gekennzeichnet. Als Teil der Konzerndivision „Wealth Management“ mit 1.110 Mitarbeitern und Assets under Management von rund 1.128 Milliarden SEK (rd. 105 Milliarden EUR) verfügt die SEB Asset Management über weitreichende Expertise in den wesentlichen Assetklassen.

In Deutschland gehört die SEB Asset Management zu den führenden Immobilienfondsmanagern. Von Fitch Ratings hat sie das Real Estate Asset Manager Rating „REM 2“ erhalten.

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