Immobilien-Investitionsklima: Im Griff der Konjunktur

- In Deutschland klettert der Immobilien-Investitionsklimaindex auf ein neues Allzeithoch - Schwächere Konjunkturentwicklung belastet das Investorenvertrauen in Frankreich und UK

Während das Klima für Immobilieninvestments in Deutschland weiter vom Hochgefühl des anhaltenden Wirtschaftsaufschwungs profitiert, fordert die schwache Konjunktur in Frankreich und Großbritannien ihren Tribut. Das Auseinanderklaffen der Stimmung unter den europäischen Immobilieninvestoren spiegelt sich im Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wieder, der im Juli mit einem neuen Allzeithoch in Deutschland, einer Seitwärtsbewegung in UK und einem - erstaunlich deutlichen - Rückgang in Frankreich reagierte. Das sich seit Herbst 2010 herausbildende Stimmungsgefälle in den drei wichtigsten europäischen Immobilienmärkten hat damit die stärkste Ausprägung seit über drei Jahren angenommen: Nachdem die nationalen Indizes in den Jahren 2008 bis 2010 einen relativ gleichförmigen Verlauf gezeigt haben, erweiterte sich der Spread zwischen Deutschland einerseits sowie Frankreich und UK andererseits im Jahresverlauf auf mittlerweile über 4 Punkte und zeigt damit die stärkste Differenz seit Herbst 2008.

Als Bestätigung der guten Konjunkturlage zogen die Indikatoren „Standortbedingungen“ und „Rahmenbedingungen“ in Deutschland besonders stark an und trieben den nationalen Index auf den neuen Höchstwert von 72,3 Punkten (+0,9 Punkte gegenüber der letzten Erhebung im Dezember 2010). In UK hingegen haben die schwachen Wirtschaftsdaten und das Sparpaket der Regierung dem Investorenvertrauen einen Dämpfer verpasst: Mit 68,2 Punkten (+0,1) verharrt der UK-Index auf dem Wert vom Jahresbeginn. Insgesamt fällt die Prognose der Immobilienprofis für die wirtschaftliche Entwicklung in UK deutlich schlechter aus als in den anderen beiden Befragungsregionen: Nur 8 % der befragten britischen Investoren rechnen mit einer Verbesserung in den nächsten zwölf Monaten.

Steigende Skepsis bei britischen Investoren

„Korrespondierend hierzu erwarten nur 12 % der britischen Immobilieninvestoren im 12-Monats-Ausblick bessere Rahmenbedingungen für Büroinvestments in UK. Dies ist ein starker Indikator dafür, dass das Vertrauen in die heimischen Märkte gelitten hat und hier noch weitere Belastungen erwartet werden“, sagt Olaf Janßen, verantwortlich für das Immobilienresearch bei Union Investment. Hierzu passt, dass nur etwa jeder dritte britische Investor für die nächsten zwölf Monate mit einer steigenden Investitionsbereitschaft für die UK-Märkte rechnet. Für Deutschland erwarten dies 73 % der einheimischen Investoren, für Frankreich immerhin noch 49 %. „Das Geschäftsklima in Großbritannien hat sich in vielen Branchen abgeschwächt. Dies gilt insbesondere für den Büroflächen nachfragenden Dienstleistungsbereich. Investoren berücksichtigen dies bei ihren Anlageentscheidungen“, so Janßen. Unter den Immobilienmärkten, die aus Sicht der befragten Investoren in den nächsten 24 Monaten am ehesten Überhitzungstendenzen zeigen könnten, rangieren London und Paris ganz oben.

Moll-Töne in Frankreich

Wie die aktuelle Investmentklima-Studie zeigt, wurde auch in Frankreich der kurze Höhenflug des Stimmungsbarometers unterbrochen – und zwar noch deutlicher als in Großbritannien. In Frankreich rutschten insgesamt drei der vier Teilindikatoren unter die Grenze von 70 Punkten; besonders deutlich der Indexwert „Erwartungen“, der um ganze 7 Punkte nachgab. „Die Reaktion des Index, der mit einem Minus von 2,7 Punkten den stärksten Verlust seit dem Jahr 2006 hingelegt hat und mit 67,9 Punkten nun auch wieder hinter dem Indexwert in UK liegt, ist ein Spiegelbild der wirtschaftliche Strukturkrise Frankreichs, die sich vor allem im hohen Haushaltsdefizit des Landes ausdrückt“, sagt Olaf Janßen. Charakteristisch für die gedrückte Stimmung in Frankreich sind die gesunkenen Geschäftserwartungen: Nur jedes zweite der befragten Immobilienunternehmen sieht hier der eigenen wirtschaftlichen Entwicklung im Verlauf der nächsten zwölf Monate optimistisch entgegen.

Deutlich mehr auf „Dur“ gestimmt sind in dieser Frage Deutschland und Großbritannien, wo im Juli 68 % bzw. 60 % der Immobilienunternehmen durchaus positiv in die Zukunft schauten. Signifikant gesunken sind ebenfalls die Erwartungen der französischen Immobilienprofis, dass Ausländer in Frankreich Gewerbeimmobilien kaufen. Mit steigenden Cross-Border-Investments in ihrem Land rechnen für die nächsten zwölf Monate nur 22 % der in Frankreich befragten Immobilienprofis. Deutlich optimistischer für ihren Markt zeigen sich auch hier die Deutschen: 79 % erwarten sich ein steigende Immobiliennachfrage aus dem Ausland; für UK liegt der Äquivalenzwert immerhin noch bei 36 %.

Renditeorientierung nimmt in Deutschland und UK weiter zu

Insgesamt beurteilen zur Jahreshälfte rund 66 % der insgesamt 171 befragten Immobilienunternehmen ihre Geschäftslage als besser bzw. deutlich besser als noch vor zwölf Monaten. Angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheiten nachvollziehbar, liegt jedoch die Quote derjenigen Unternehmen, die in diesem Jahr mehr als im Vorjahr investieren wollen, leicht unter dem im Dezember 2010 ermittelten Wert (57 % vs. 63 %). Unterdessen hat - über alle drei Befragungsregionen - gerechnet die Renditeorientierung der Investoren weiter zugenommen. Für jetzt 50 % (vorher 48 %) der Befragten steht „Rendite“ auf Platz 1 als wichtigstes Anlagemotiv – und damit deutlich vor „Sicherheit“ (30 %) und „Liquidität“ (13 %). Regionale Unterschiede zeigen sich aber auch hier: In Frankreich steht der Aspekt der „Sicherheit“ (38 %) wieder für mehr Investoren im Zentrum ihrer Anlageentscheidung als noch vor sechs Monaten (27 %).

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