Immobilienmärkte erhalten Schub durch Kapitalmärkte

Der neue DEGI-Marktreport "Global Values" sieht einen Schub für die internationalen Immobilienmärkte. Globale Immobilieninvestitionen erreichen 2006 eine neue Rekordmarke, REITs fördern die Markttransparenz.

Die Immobilienmärkte befinden sich weltweit in einer Erholungs- oder Aufschwungphase. Robuste Wirtschaftsdaten, historisch vergleichsweise niedrige Zinsen, hohe Liquidität global agierender Investoren sowie zunehmende Transparenz an den weltweiten Immobilienmärkten infolge abnehmender Eintrittsbarrieren lassen für 2006 ein Rekordinvestitionsvolumen in Immobilien von über 600 Milliarden US-Dollar erwarten.

Zu diesem Schluss kommt der aktuelle internationale Marktreport "Global Values" von DEGI Research. Der Trend zur Internationalisierung von Immobilieninvestitionen ist trotz weiter fallender Renditen ungebrochen.

Ausschlaggebend dafür sind aus Sicht von DEGI Research die globale Erweiterung des Anlagespektrums, die Nutzung gegenläufiger Marktzyklen, unterschiedliche Investitionsstrategien, internationale Zinsdifferenzen sowie Unterschiede in der Transparenz und der Regulierung nationaler Immobilienmärkte. Diese Entwicklung spiegelt sich weltweit in stark gestiegenen Immobilienpreisen wider, die bei gleichzeitig stabilen oder nur leicht steigenden Mieten für fallende Renditen sorgen ("yield compression"), ein Trend, der sich nach Ansicht der DEGI-Analysten ab Ende 2007 umkehren wird.

Aufstieg zur globalen Asset-Klasse leitet Paradigmenwechsel ein

Der globale Aufstieg von Immobilien als eigenständige Asset-Klasse neben Aktien und Anleihen ist eine wichtige, langfristige Determinante für Angebot und Nachfrage nach Immobilien und beeinflusst somit entscheidend die Renditeentwicklung an den internationalen Immobilienmärkten. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels machen die geringe Volatilität, das hohe Diversifikationspotenzial zu den klassischen Asset-Klassen und die langfristig angelegten Auszahlungsströme Immobilien für Versicherungen oder Altersvorsorgevermögen zu einer immer mehr beachteten Anlagemöglichkeit.

"Global agierende Investoren nutzen jetzt auch bei Immobilieninvestments auf internationaler Ebene die komparativen Wettbewerbsvorteile aus. Das wird die Immobilienbranche nachhaltig verändern, denn diese Wettbewerbsvorteile liegen immer weniger im Backstein selbst begründet", erläutert Thomas Beyerle, Leiter Research und Strategie der DEGI. Die Akteure müssten sich zunehmend mit Renditeaussichten anderer Asset-Klassen oder den internationalen Zinsentwicklungen auseinandersetzen.

Mehrdimensionale Analyse ein Muss für internationale Investoren

DEGI Research präsentiert in dem aktuellen Report erstmals das so genannte "DEGI-Investment-Quadrat", das schematisch und mehrdimensional internationale Immobilieninvestitionsströme erklärt. Nach DEGI-Geschäftsführer Morgan werde die vernetzte und mehrdimensionale Herangehensweise des aktuellen Research-Reports der Komplexität der internationalen Immobilienmärkte gerecht und erfülle die hohen Anforderungen eines weltweit agierenden Immobilien-Portfoliomanagers.

"Ohne die Nutzung der darin enthaltenen Informationen kann man zwar Immobilien kaufen und verkaufen, aber kein Portfolio zielgerichtet und nachhaltig managen. Wer beispielsweise das aktuell große Interesse an deutschen Immobilien mit den Objekten allein begründet, verkennt die internationalen Investitionsmuster und den positiven Effekt, den bereits im Vorfeld die Einführung von REITs für Deutschland als Investitionsziel hat," erklärt Morgan.

Weiter steigende Markttransparenz zu erwarten

Beyerle geht davon aus, dass mit steigender Transaktionshäufigkeit und neuen börsennotierten Anlageformen auch die Markttransparenz weiter steigen wird: "Erst mit der Einführung von REITs werden wir in Deutschland die Basis für einen breiten Immobilienindex haben, der aufgrund seiner Eignung für derivative Immobilienprodukte das Spektrum Immobilien basierter Kapitalanlageprodukte weiter vervollständigen wird."

Das stimuliere die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls, da Finanzinvestoren häufig Markttransparenz im Sinne eines Benchmarking als Investitionsvoraussetzung von anderen Asset-Klassen gewöhnt sind und eine klare Messbarkeit des Anlageerfolgs einfordern.

Beim DEGI-Standortscoring, das das jeweilige Risiko für Immobilieninvestoren anhand unterschiedlichen volks- und immobilienwirtschaftlichen Kriterien misst, finden sich unter den Top 10 acht US-amerikanische Standorte mit New York an der Spitze. London liegt auf Platz 3, Sydney auf Platz 6. Neben den positiven volkswirtschaftlichen Parametern und der Immobilienmarktgröße schlägt in den USA auch der exzellente Transparenzwert positiv zu Buche.

Durch Gegenüberstellung der Scoring-Ergebnisse mit den aktuellen Marktrenditen leiten die Analysten der DEGI Risiko-Rendite-Profile für 69 internationale Immobilienstandorte ab und ordnen diese drei unterschiedlichen Anlagestrategien zu. Drei Musterportfolios für die jeweilige Anlagestrategie zeigen, dass beispielsweise auch sicherheitsorientierte Strategien mit international diversifizierten Immobilienanlagen realisiert werden können.

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