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Investitionen in deutsche Handelsimmobilien sinken auf das Niveau vor der Hochphase

Kemper’s Jones Lang LaSalle beziffert das Transaktionsvolumen 2008 auf dem Markt für Handelsimmobilien mit 6,05 Mrd. Euro

Der !nvestmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbe­immobilien in Deutschland bewegt sich nach der Hochphase in 2006 und 2007 wieder auf dem Normalniveau des Jahres 2005. Damals lag das Transaktionsvolumen bei insgesamt 6,5 Mrd. Euro. Für 2008 ermittelt Kemper’s Jones Lang LaSalle einen Gesamtwert von 6,05 Mrd. Euro. Gegenüber 2007, als das Transaktionsvolumen bei 11,24 Mrd. Euro lag, bedeutet dies einen Rückgang um 46 Prozent. Berücksichtigt sind dabei alle Handelsimmobiien-Kategorien von Geschäftshäusern in innerstädti­schen 1a-Lagen über Shopping Center bis hin zu Fachmärkten. Trotz guter Funda­mentaldaten ist der !nvestmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobiien in Deutschland laut Kemper’s Jones Lang LaSalle besonders im traditionell starken vierten Quartal fast völlig zum Erliegen gekommen. !nsgesamt stehen Handelsimmo­biien für fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobiien, das 2008 bei 19,7 Mrd. Euro liegt.

Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen: Fehlendes Angebot lässt Transaktionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro auf 508 Mio. Euro sinken

Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden nach wie vor gesucht und nachgefragt. Viele Investoren sehen Geschäftshäuser zurecht als ‚sicheren Hafen’. Da die Eigentümer ähnlich denken, steht der vorhandenen Investmentnachfrage jedoch nur ein geringes Angebot gegenüber. Notverkäufe sind bislang die absolute Ausnahme. Auch gibt es zumindest in den starken Städten keine Vermietungsprobleme. Vor diesem Hintergrund ging das Transaktionsvolumen 2008 gegenüber dem Vorjahr um rund 70 Prozent zurück. Wurden 2007 noch 1,7 Mrd. Euro in Geschäftshäuser investiert, lag der entsprechende Wert 2008 bei nur noch 508 Mio. Euro.

Warenhäuser: Verkauf des Karstadt-Portfolios zum Jahresbeginn beschert dem Segment eine Zunahme des Transaktionsvolumens von 1,13 auf 2,62 Mrd. Euro

Allein der Bereich Warenhäuser weist 2008 eine Zunahme des Transaktionsvolumens auf. Diese beruht zu einem Großteil auf der Arcandor-Transaktion zu Beginn des Jahres, die für ein Volumen von 2,2 Mrd. Euro steht. Insgesamt liegt das Transak­tionsvolumen mit 2,62 Mrd. Euro rund 130 Prozent über dem Vorjahr (1,13 Mrd. Euro).

Der Investmentmarkt für Shopping Center hat besonders stark unter den erschwerten Finanzierungsbedingungen gelitten. Zwar ist die Nachfrage im Prinzip vorhanden. Jedoch machen Losgrößen von in der Regel über 50 Mio. Euro die Finanzierung derzeit fast unmöglich. Dementsprechend ist wenig Bewegung im Markt. Insgesamt sank das Volumen um fast 60 Prozent auf 1,11 Mrd. Euro (2007: 2,61 Mrd. Euro). Auch mit Blick auf 2009 ist Skepsis angebracht. Für Investoren, die einen hohen Eigenkapitalanteil von über 50 Prozent stemmen können, bleiben Shopping Center jedoch eine sichere und attraktive Anlage. Letztlich wartet das Marktsegment deshalb allein auf bessere Finanzierungsbedingungen.

Fachmarktzentren und Fachmärkte: Zentren profitieren von defensiver Ausrichtung – Kleinere Fach- und Supermärkte deutlich unter Vorjahr

Auch in diesem Segment ist die Finanzierung äußerst schwierig geworden. Am stabilsten zeigen sich große Fachmarktzentren, die bei Investoren als defensive Investments gelten und ein vergleichsweise geringes Risiko darstellen. Hier gab das Transaktionsvolumen 2008 im Vergleich zum Vorjahr von 1,48 auf 1,05 Mrd. Euro nach. Kleinere Fachmärkte und Baumärkte verloren deutlich stärker und liegen 2008 bei rund 215 Mio. Euro (2007: 1,7 Mrd. Euro). Besonders stark gab der Bereich Supermärkte/Discounter nach, der von 2,61 Mrd. Euro auf 548 Mio. Euro zurückging.

Ausblick 2009:Annäherung der Preisvorstellungen auf der Verkäufer- und Käuferseite zu erwarten

Gerhard K. Kemper, Geschäftsführer Kemper’s Jones Lang LaSalle Retail GmbH: „Insgesamt sind die Fundamentaldaten auf dem Investmentmarkt für Handels­immobilien in Ordnung. Wir erwarten, dass sich die Preisvorstellungen auf der Verkäufer- und Käuferseite im Laufe des Jahres annähern. Die Schwierigkeiten bei der Neu- und Refinanzierung werden allerdings bleiben. Die Banken agieren bei neuen und auslaufenden Krediten weiterhin überaus vorsichtig. Letztlich wird sich jedoch hoffentlich die Erkenntnis durchsetzen, dass die Kreditvergabe zu ihrem Geschäft gehört und dass Immobilien in 1a-Lagen ein attraktives Chancen/Risiko­Profil aufweisen.“

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