Konjunkturpaket für Immobilien wäre ideales Rezept gegen die Wirtschaftskrise

Kapitalanleger interessieren sich wieder für Wohneigentum: Stabile Preise und niedrige Zinsen erleichtern den Einstieg / Energieeffizienter Wohnungsbau braucht steuerliche Förderung

„Kapitalanleger haben die Vorzüge von Wohnimmobilien neu entdeckt“, berichtete Oliver Gerstner, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo), heute auf der all-jährlichen Pressekonferenz der Sparkassen-Finanzgruppe zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt. Die Verunsicherung auf den Finanzmärkten habe die Immobilie als sichere Wertanlage wieder attraktiv gemacht. Gerade in jüngster Zeit werde wieder verstärkt in vermietete Eigentumswohnungen und Häuser investiert. Dr. Franz Wirnhier, Sprecher der Geschäftsleitung der LBS Bayern, plädierte dafür, durch gezielte staatliche Förderung sowohl im Neubau wie im Bestand die Energieeffizienz des Wohnungsangebots zu optimieren. Nicht nur der Klimaschutz würde davon nachhaltig profitieren, auch die Hebelwirkung für die Konjunktur und damit gegen die Wirtschaftskrise wäre groß. Der Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern, Rudolf Faltermeier, ergänzte, dass Kapitalanleger genauso wie Erwerber selbst genutzten Wohneigentums derzeit äußerst günstige Finanzierungsvoraussetzungen vorfänden.

Der Markt habe sich 2008 konstant entwickelt, berichtete Gerstner. Der Rückgang der bayerischen Immobilienumsätze um 11,3 Prozent auf 29 Milliarden Euro konzentriere sich vor allem auf den Großraum München, wo große Transaktionen mit Gewerbeimmobilien und Wohnungspaketen wesentlich geringer ausfielen als im Vorjahr. Gebrauchte Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser sowie Wohnbaugrundstücke verzeichneten dagegen eine stabile Nachfrage. Neun von zehn Häusern und Wohnungen, die im Auftrag der Sparkassen-Immo von den bayerischen Sparkassen und vom LBS-Außendienst vermittelt wurden, kamen aus dem Bestand. Insgesamt fanden die Makler der    S-Finanzgruppe Bayern für 8.688 Objekte (+ 3%) mit einem Gesamtwert von 1,16 Milliarden Euro (+ 1%) neue Besitzer. Das Courtagevolumen erhöhte sich um zwei Prozent auf 53,5 Millionen Euro. Damit hat die Sparkassen-Immo ihre Position als Bayerns größter Makler weiter ausgebaut.

Anhaltender Trend zu Gebrauchtimmobilien

Den anhaltenden Trend zu Gebrauchtimmobilien begründete Gerstner mit ihrem im Vergleich zu Neubauten deutlich günstigeren Preisniveau und ihrer Lage. Sie befänden sich häufig in gewachsenen Wohnvierteln, denen viele Menschen den Vorzug gäben gegenüber typischen Neubaugebieten in Randlagen. Besonders gefragt seien Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und größere Eigentumswohnungen mit mindestens drei Zimmern. In diesem Segment reiche das Angebot an attraktiven Standorten oft nicht aus. Das Angebot an kleineren Eigentumswohnungen mit nur einem oder zwei Zimmern sei dagegen größer als die Nachfrage. Auch das Angebot an Wohnbaugrundstücken übertreffe bayernweit inzwischen die Nachfrage. Nur in Oberbayern sei das Verhältnis umgekehrt.

Die Preise für Häuser blieben nach den Erkenntnissen der Sparkassen-Immo im Landesdurchschnitt weitgehend stabil. Gebrauchte Häuser haben im Schnitt für 183.500 Euro einen neuen Käufer gefunden. Das sind 1,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittlich erzielte Preis für neu gebaute Häuser erhöhte sich um 1,5 Prozent auf 276.500 Euro. Bei Eigentumswohnungen ist der Preisunterschied noch größer: Neue kosteten im Durchschnitt 230.000 Euro, gebrauchte 92.500 Euro. Damit waren gebrauchte Wohnungen durchschnittlich um sieben Prozent günstiger zu haben als im Jahr zuvor. Neubauwohnungen verteuerten sich um 14 Prozent. Das liegt an gestiegenen Baukosten und am Trend zu größeren Einheiten.

Über diese Durchschnittspreise hinaus hat die Sparkassen-Immo bei ihren 300 Immobilienmaklern für alle Städte und Landkreise in Bayern die jeweiligen Marktdaten erhoben. Die Ergebnisse kann man im Internet nachlesen unter www.sparkassen-immo.de.

Niedergang des Neubaus setzt sich fort

Im Gegensatz zum lebhaften Gebrauchtimmobilienmarkt hat der Neubau einen weiteren historischen Tiefpunkt erreicht. In Bayern wurden 30.722 Genehmigungen (-3,3 %) für Wohnungen in neuen Wohngebäuden erteilt. Eigenheime verzeichneten mit 17.087 Baufreigaben ein Minus von 6,9 Prozent. Die Fertigstellungen nahmen um 17,1 Prozent ab auf 31.773 Objekte. Auch hier waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Abnahme um 22 Prozent die größten Verlierer. LBS-Chef Wirnhier führt den Niedergang vor allem auf den Wegfall der Eigenheimzulage zum Jahresende 2005 zurück. Einer aktuellen Erwerberanalyse zufolge reichte vor ihrer Abschaffung ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von monatlich 3.100 Euro, um den Kauf einer eigenen Immobilie zu stemmen. Nun sind dafür im Durchschnitt 450 Euro mehr im Monat erforderlich. „Die Wohneigentumschancen der Schwellenhaushalte haben sich also verschlechtert“, sagte Wirnhier.

Die LBS geht davon aus, dass in Bayern bis 2025 jährlich rund 55.000 Wohnungen entstehen müssten, um den prognostizierten Bedarf zu decken. Das derzeitige Fertigstellungsniveau müsse demnach fast verdoppelt werden. Nötig seien Steuererleichterungen für den Wohnungsbau, wie sie die bayerische Staatsregierung vorschlägt. Wirnhier unterstützte deren Konzept, die degressive Abschreibung wiedereinzuführen, „weil es die Wohnungsbauförderung mit ökologischen Zielen verbindet“.

So soll der Neubau von Mietwohnungen für einen befristeten Zeitraum durch eine Verdoppelung des Abschreibungssatzes von zwei auf vier Prozent gefördert werden. Sofern die Energiekennwerte neuer Mietwohnungen um 30 Prozent unter der festgelegten Grenze der Energieeinsparverordnung (EnEV) liegen, soll der Prozentsatz für die ersten acht Jahre sogar auf acht Prozent steigen. Für den Neubau und die Modernisierung selbstgenutzter Wohnungen soll eine Steuerermäßigung von 10 Prozent der Investitionskosten (maximal 4.500 Euro) gewährt werden, wenn eine energetische Modernisierung durchgeführt wird beziehungsweise bestimmte Vorgaben der EnEV erreicht werden. Außerdem soll man die Kosten energetischer Modernisierungsmaßnahmen bei Mietwohnungen von der Steuer absetzen können. Diese Ideen der bayerischen Staatsregierung solle der Bund zügig aufgreifen, empfahl Wirnhier. Zwei Drittel der Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern seien älter als 30 Jahre. „Hier ist die Anpassung an zeitgemäße Qualitätsanforderungen und moderne Energiestandards überfällig“, so der LBS-Sprecher. Die steuerliche Förderung entsprechender Sanierungsmaßnahmen diente nicht nur dem Klimaschutz, sondern auch der Bekämpfung der Wirtschaftskrise. „Ein Euro aus staatlichen Mitteln, der dem Wohnungsbau zugute kommt, setzt acht Euro im Wirtschaftskreislauf frei“, rechnete Wirnhier vor.

Wohn-Riester ist der Durchbruch zur „Rente mit 38“

Die Einführung der Riester-Förderung für Wohneigentum zeige, dass der Staat wieder bereit sei, Investitionen in eine Immobilie zu unterstützen. Wirnhier wertete den „Wohn-Riester“ als Durchbruch zur „Rente mit 38“. In diesem Alter beziehen Ersterwerber im Durchschnitt ihre selbst genutzten Immobilien und kommen damit bereits in den Genuss ihrer Altersvorsorge. Der LBS-Chef zitierte Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“, wonach man mit einem Wohn-Riester-Darlehen staatliche Zulagen, Steuervorteile und Zinsersparnisse von bis zu 50.000 Euro realisieren kann. Diese Möglichkeiten seien den Menschen noch viel zu wenig bekannt. Produktanbieter und Medien müssten darüber massiv informieren.

Kredite günstig wie selten

Die bayerischen Sparkassen würden die Altersvorsorge mit Wohn-Riester-Produkten bereits intensiv in die Beratung ihrer Kunden einbeziehen, versicherte der Vizepräsident des Sparkassenverbandes. Rudolf Faltermeier bestätigte, dass die Sparkassenkunden derzeit großes Interesse an „Beton-Gold“ zeigten. Das Zinsumfeld für den Immobilienerwerb sei so günstig wie selten. Aktuell liege der Effektivzins für Hypothekenkredite guter Bonität mit zehnjähriger Zinsbindung im Filialgeschäft zwischen 4,4 und 4,8 Prozent. Die bayerischen Sparkassen konnten ihren Marktanteil im Wohnbaukreditgeschäft mit Privatkunden von 29,1 auf 30,4 Prozent erhöhen. Die Weiterleitung von Fördermitteln der KfW stieg gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent auf 858 Millionen Euro.

Positive Aussichten für 2009

Einig waren sich die Experten der Sparkassen-Finanzgruppe in ihrem positiven Marktausblick. „ Wir erwarten stabile Umsätze im Wohnimmobilienbereich“, erklärte Oliver Gerstner. Trotz der negativen gesamtwirtschaftlichen Prognosen würden viele kaufwillige Interessenten auf dem Markt aktiv sein. Es gebe viele gute Gründe, 2009 zum Jahr der Wohnimmobilie zu machen.

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