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Rechtzeitig die Anschlussfinanzierung sichern

Wer bereits ein Haus oder eine Wohnung mit Krediten finanziert hat, ist gut beraten, sich spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung der Darlehen um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Angesichts der noch immer sehr niedrigen Zinsen könnte es nach Ansicht der Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank, einer Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, sogar sinnvoll sein, sich damit auch schon um einiges früher zu befassen und ein Vorratsdarlehen aufzunehmen. Ein Bausparvertrag käme als Zinssicherungsinstrument ebenfalls in betracht.

Die Zinsen von Hypothekendarlehen sind fast immer für fünf, zehn oder 15 Jahre festgeschrieben. Der Kreditnehmer weiß für diese Zeitdauer, wieviel er zu zahlen hat, und kann dies in seiner Planung und bei seinen Ausgaben berücksichtigen. Endet die Zinsbindung, werden die Konditionen des Kredits an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Der Kreditnehmer hat jedoch die Möglichkeit, Angebote von anderen Kreditinstituten einzuholen.

Kleine Unterschiede mit großer Wirkung

Die Zinsen der einzelnen Anbieter für Hypothekendarlehen unterscheiden sich zwar meist nur wenig, doch wegen der Höhe und der langen Laufzeit der Kredite können sich daraus nennenswerte Differenzen bei den Kosten ergeben. Sichert man sich durch den Wechsel der finanzierenden Bank zum Beispiel einen Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten, führt das bei einem Kreditbetrag von 100.000 Euro schon im ersten Jahr zu einer Kostenersparnis von 500 Euro. Bei einer zehnjährigen Laufzeit des Darlehens beträgt die Ersparnis natürlich ein Vielfaches davon.

Fast alle Hypothekenkredite werden mit den im Grundbuch eingetragenen Buch-Grundschulden zugunsten des Darlehensgebers besichert. Soll die Anschlussfinanzierung durch eine andere Bank vorgenommen werden, benötigt auch der neue Darlehensgeber eine Kreditsicherheit. Am günstigsten geschieht dies, indem das bisher finanzierende Institut die Grundschulden an den Nachfolger abtritt. Hierfür muss der Kunde meist eine Freigabegebühr bezahlen. Hinzu kommen die Kosten für Notar und Amtsgericht.

Bei einem Wechsel des Kreditgebers entstehen auf diese Weise Gesamtkosten, die zum Beispiel bei einem Umschuldungsbetrag von 100 000 Euro und zehn Jahren Laufzeit einmalig 400 bis 500 Euro betragen.

Mit einem Vorratsdarlehen Zinsniveau sichern

Auch wenn die Zinsbindung der aufgenommenen Kredite erst in mehr als drei Monaten endet, kann sich der Kreditnehmer bereits nach einem neuen Darlehen für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung umsehen und sich so das aktuell sehr niedrige Zinsniveau schon heute sichern. Dies ist deswegen sinnvoll, weil die Zinsen aufgrund der hohen Staatsverschuldung aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren steigen werden. Wer mit dieser Möglichkeit rechnet beziehungsweise sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte, kann ein Vorratsdarlehen – eingebürgert hat sich der englische Begriff „Forward-Darlehen“ - abschließen.

Dieses klassische Annuitätendarlehen ist sehr vorteilhaft: Im Vorgriff auf einen künftigen Kapitalbedarf, zum Beispiel aufgrund der auslaufenden Zinsbindung eines bereits laufenden Kredits, wird ein Darlehen zu einem günstigen Zinssatz schon heute abgeschlossen. Zwischen dem Vertragsabschluss und dem Laufzeitbeginn können bis zu fünf Jahre liegen, in denen dem Darlehensnehmer keine Bereitstellungsgebühren und Zinsen entstehen. Der große Vorteil besteht in einer vorausschauenden und kostengünstigen Finanzplanung mit Zinssicherheit, mit der der Darlehensnehmer beruhigt auf den kommenden Kapitalbedarf blicken kann.

Auch der Bausparvertrag ist ein Zinssicherungsinstrument

Das Vorratsdarlehen hat allerdings auch einen Nachteil: Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird für gewöhnlich ein geringer Zinsaufschlag fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward-Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen. Deswegen kann es sinnvoll sein, alternativ oder zusätzlich noch zu einem anderen Zinssicherungsinstrument zu greifen und rechtzeitig vor dem Ende der laufenden Zinsbindung einen Bausparvertrag abzuschließen. Gerade damit lässt sich oft günstig finanzieren, besonders dann, wenn ein Immobilienbesitzer in weiser Voraussicht frühzeitig mit dem Besparen eines Bausparvertrags begonnen hat. Denn Bausparfinanzierungen haben den Vorteil, dass schon mit Abschluss eines Bausparvertrags die besonders günstigen Zinsen für das Bauspardarlehen – unabhängig vom Kapitalmarkt – feststehen und man vor Zinsanpassungen grundsätzlich sicher ist, denn die Zinsen sind hier bis zum letzten Tag der Darlehensrückzahlung festgeschrieben. Damit entfallen unliebsame Überraschungen – auch in Hochzinsphasen.