UniImmo: Global ist nach Neubewertung des Japan-Portfolios wieder geöffnet

- Anteilpreisberechnung, Rücknahme und Ausgabe von Anteilscheinen ab 16. Juni 2011 wieder möglich - Neubewertung: Drei Immobilien des Fonds in Tokio an veränderte Marktbedingungen angepasst - Reguläre Ausschüttung von 1,40 Euro pro Anteil - UniImmo: Global gut aufgestellt für die erwartete Markterholung

Fondsanteile des UniImmo: Global können ab sofort wieder uneingeschränkt gehandelt werden: Nach dreimonatiger Schließung hat die Union Investment Real Estate GmbH die Rücknahme und Ausgabe von Anteilscheinen für ihren international investierenden Offenen Immobilienfonds wieder aufgenommen. Die Öffnung erfolgt mit Stichtag 16. Juni 2011. Die unklaren Auswirkungen des Reaktorunglücks von Fukushima auf Tokio und deren Folgen für den dortigen Immobilienmarkt hatten es den externen Sachverständigen im März 2011 unmöglich gemacht, die dort gelegenen Immobilien des UniImmo: Global neu zu bewerten. „Die Lage in Fukushima hat sich Experteneinschätzungen zufolge nunmehr soweit stabilisiert, dass eine Kontamination Tokios mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Der Sachverständigenausschuss hat sich dieser Experteneinschätzung angeschlossen“, sagt Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Zusätzlich haben sich die Sachverständigen vor Ort ein Bild von den Verhältnissen des Immobilienmarktes in Tokio gemacht, so dass per 15. Juni 2011 die beauftragte Neubewertung der Japan-Objekte vorgenommen werden konnte. Damit ist die ordnungsgemäße Ermittlung der Anteilpreise wieder möglich.  Bei der Neubewertung der sieben in Tokio gelegenen Immobilien des UniImmo: Global ergaben sich Anpassungen in Höhe von minus 26,5 Mio. Euro. Für ein Fondsobjekt in Singapur konnte gleichzeitig eine positive Bewertungskorrektur vorgenommen werden, so dass sich per Saldo eine Wertberichtigung von 20,2 Mio. Euro für den UniImmo: Global ergibt. Das führt zu einem Anteilpreis von 51,60 Euro und zu einer aktuellen 12-Monatsperformance des UniImmo: Global von minus 2,59 % gegenüber minus 2,16 % zum Zeitpunkt der letzten Anteilpreispreisermittlung am 16. März 2011. Aufgrund von Ertragszuwächsen und Aufwertungen, die während der dreimonatigen Schließungsperiode erfolgten, werden die aktuellen Wertkorrekturen in Japan weitgehend ausgeglichen. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2010/2011, die am 28. Juni 2011 erfolgen wird, beträgt 1,40 Euro pro Anteilschein und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres. Der steuerfreie Anteil an der Ausschüttung liegt unter Berücksichtigung der anrechenbaren ausländischen Steuern bei über 72 %.

Differenziertes Bild des Tokioter Immobilienmarktes nach dem Erdbeben

Die externen Gutachter hatten sich vom 29. Mai bis 1. Juni 2011 vor Ort ein Bild von der Lage gemacht. Neu bewertet wurden alle sieben in Tokio gelegenen Bestandsobjekte des UniImmo: Global. Die von Union Investment wenige Tage nach dem Erdbeben vom 11. März 2011 beauftragte und jetzt durchgeführte Wertüberprüfung der Vermögensgegenstände in Japan zeigt, dass die Sektoren des japanischen Immobilienmarktes unterschiedlich auf die Umwelt- und Nuklearkatastrophe reagiert haben. Bei drei Objekten ermittelten die Sachverständigen einen größeren Wertberichtigungsbedarf.

Beim UniImmo: Global wurden die weiterhin unvermietete Büroimmobilie „Shiomi Koyama“ im Wert um 9,5 Mio. Euro (minus 7,3 %),  die Einzelhandelsimmobilie „SoLaDo“ um 13,9 Mio. Euro (minus 14,0 %) und ein kleineres Wohnobjekt des Fonds um 3,1 Mio. EUR (minus 26,5 %) nach unten korrigiert. Die Objekte sind von der spürbaren Zurückhaltung potentieller Flächennachfrager oder indirekt von nachlassender Konsumentennachfrage nach der Erdbebenkatastrophe betroffen. Die Werte der in Tokio gelegenen Immobilien des UniImmo: Global waren erst am 25. Februar 2011 und damit knapp 14 Tage vor dem Erdbeben von den externen Sachverständigen im Rahmen einer turnusmäßigen Bewertung überprüft und zum Teil deutlich angepasst worden.

UniImmo: Global gut aufgestellt für die erwartete Markterholung

„Die Neubewertung macht deutlich, dass sich die Umwelt- und Nuklearkatastrophe unterschiedlich auf den Tokioter Immobilienmarkt ausgewirkt hat. Die Nachfrage nach erdbebensicheren Gebäuden in den fünf zentralen Stadtteilen Shinjuku, Shibuya, Minato, Chiyoda und Chuo hat nach dem Unglück zugenommen, wobei die Mieten hier gegen den Trend stabil geblieben sind. Demgegenüber sind die Mieten für Büroflächen in peripheren Lagen sowie in Einzelhandelsobjekten und Luxuswohnungen unter zusätzlichen Druck geraten", sagt Kutscher.

Für die Anleger des UniImmo: Global bedeutet die Neubewertung einen klaren Schnitt: In der weiteren Wertkorrektur sind die aktuell feststellbaren Auswirkungen der Sondersituation in Japan vollständig berücksichtigt. „Unser Japan-Portfolio verfügt über die Qualität, um bei einem Anziehen der Miettransaktionen in Tokio vorne dabei zu sein“, so Kutscher. „Der UniImmo: Global ist fester Bestandteil unserer Produktpalette für Privatanleger. Die Voraussetzungen, den Fonds in die Erfolgsspur der vergangenen Jahre zurückzuführen, sind nach der Wiederöffnung sehr gut.“ So dürfte der hochwertige Gebäudebestand des Fonds im Zuge der wirtschaftlichen Erholung, die in vielen seiner globalen Investmentregionen zu beobachten sind, auch von Wertzuwächsen profitieren. Speziell für Mexiko, Kanada, Chile, die Türkei und Singapur erwartet Union Investment zudem in den nächsten Jahren Chancen für erhöhte Ertragspotenziale. Stabilisierend für den Fonds dürfte sich zudem die sichere Liquiditätsausstattung auswirken. „Der UniImmo: Global wird mit ausreichend hoher Liquidität ausgestattet, um nach der Wiederöffnung Rückgabebegehren von Anlegern vollumfänglich bedienen zu können“, sagt Kutscher.

Schließung im Sinne des Anlegerschutzes

„Japan hat gezeigt, dass auch in Kernmärkten extreme Ereignisse eintreten können, die eine temporäre Fondsschließung zum Schutz des Anlegers notwendig machen“, erläutert Kutscher. „Unser Verständnis von Anlegerschutz ist es, mit dieser Möglichkeit sehr sorgfältig umzugehen. Das gilt auch für die Entscheidung und den Zeitpunkt der Wiederöffnung.“

Am 17. März 2011 hatte Union Investment die Rücknahme und Ausgabe von Fondsanteilen des UniImmo: Global nicht aus Liquiditätsgründen ausgesetzt, sondern um eine Neubewertung der japanischen Fondsimmobilien vorzubereiten. Mit der Feststellung des Anteilpreises am 16. Juni 2011 auf Grundlage der durchgeführten Wertermittlung sind die „außerordentlichen Umstände“ gemäß § 37 Abs. 2 des Investmentgesetzes weggefallen, die zur vorübergehenden Fondsschließung geführt hatten.

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