Ein aktueller Report belegt, dass die Kapitalgeber gewerblicher Immobilienfinanzierungen in Deutschland ein höheres Risiko eingehen. Die Eigenkapitalquote liegt inzwischen schon bei zwei bis sieben Prozent.

Bis zu 93 – 98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten wird in der Spitze über Nachrangkapital finanziert. FAP Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow sieht die gestiegene Risikobereitschaft aufgrund positiver Aussichten und dem gestiegenen Wettbewerb. Die Suche nach Anlagealternativen treibt das Risiko in die Höhe oder senkt auch die Renditeanforderungen der Kapitalgeber.

Mezzanine Kapital erlebt deshalb eine Verdoppelung in den letzten 12 Monaten, bzw. um 1,4 Mrd. Euro. Damit wurde ein Marktwertvolumen von 7,4 Mrd. Euro erreicht – das entspricht einer Steigerung von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die Nachrangfinanzierung hat sich als eigene Assetklasse für Investoren erkennbar gefestigt. Es dürften weitere Steigerungsraten in den kommenden 12 Monaten geben, so Jörg Scheidler, Managing Direktor bei FAP.

Mit einer Eigenkapitalquote von 2 – 7 Prozent kommen Projektentwicklungen mittlerweile aus. Das bedeutet ein Auslauf (LTC) von 93-98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten, welche per Nachrangfinanzierung zustande kommen.

Der Unterschied zum Bestand ist jedoch enorm. So werden von der Mehrheit 85 Prozent des Marktwerts als übliche Beleihungsgrenze angesehen. Hier ist aktuell im Bestand generell ein Eigenkapital von 15 Prozent üblich. Der Anteil, welche mehr als 90 Prozent LTV finanzieren ist aufgrund risikofreudiger Investoren angestiegen.

Als gewerbliche Immobilien werden von den Kapitalgebern meist Büro, Shoppingcenter/Fachmarktzentren und Retail finanziert. Als Aufsteiger des Jahres sind Mikro-Appartements zu nennen, die von 33 Prozent im Vorjahr auf 65 Prozent der Kapitalgeber finanziert werden. Auch Pflegeheime/Healthcare sind als Aufsteiger zu nennen, die einen Sprung von 17 auf 39 Prozent bei der Finanzierungsbereitschaft der Investoren machten.

Auch bei der Projektentwicklung sieht es ähnlich aus. Hier sind die vorderen Ränge Wohnen, Büro und Shoppingcenter/Fachmarktzentren. Auch hier sind die Mikro-Appartements von 38 Prozent auf 77 Prozent in der Gunst der Investoren gestiegen. Auch Lager/Logistik sind von 38 auf 58 Prozent, sowie Hotels von 25 auf 55 Prozent gestiegen.

Die Verzinsung von Mezzanine Bestandsfinanzierung sinken jedoch ein wenig. So wird ein Internal Rate of Return (IRR) bei der Verzinsung der Kapitalgeber von 8 bis 12 Prozent erwartet. Im Schnitt sind es 9,3 Prozent, was einem Rückgang von mehr als einem Prozent nominal zum Vorjahr entspricht. Projektentwicklungen bringen eine erwarteten IRR von 12 bis 18 Prozent, durchschnittlich erreicht werden 14 Prozent.