Eigenheimrente

Durch das Eigenheimrentengesetz (EigRentG) vom 29.7.2008 mit teilweise rückwirkender Auswirkung ab dem 1.1.2008 wird das selbstgenutzte Wohneigentum in die Förderung durch die Altersvorsorgezulage einbezogen. (Diese Förderung wird auch „Wohn-Riester“ genannt.) Die Politik hat die Eigenheimrente als „Ersatz“ für die Eigenheimzulage gedacht, die ja vor einiger Zeit abgeschafft wurde. Die rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich allerdings in einer ganzen Reihe von Punkten. Wichtig ist die Förderung des Wohneigentums, weil für viele Bundesbürger das selbstgenutzte Wohneigentum die wichtigste Form der Altersversorgung darstellt.

Abgrenzung zu sonstigen Riester-Verträgen

Anleger haben somit bezüglich der geförderten Altersversorgung eine weitere Möglichkeit, Sparraten, Zulagen und Steuervorteile für die Altersversorgung zu nutzen. Aus Sicht vieler Experten lohnt sich „Wohn-Riester“ nur für diejenigen, die ernsthaft den Bau oder den Erwerb einer selbstgenutzen vorhaben. Für alle anderen Anleger empfehlen sich die anderen Formen des „Riester-Sparens“. Dieses gilt umso mehr, als auch aus „normalen“ Riester-Verträgen bis zu 75% oder 100% des angesparten Vermögens entnommen werden und in einen Wohnriester-Vertrag übertragen werden können.

Gefördert werden

1. eine Wohnung in einem eigenen Haus,
2. eine Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus,
3. eine eigene Eigentumswohnung oder
4. eine Genossenschaftswohnung einer in das Genossenschaftsregister eingetragenen Genossenschaft oder
5. ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht,

wenn diese Wohnung vom Zulageberechtigten selbst genutzt wird. Es muss sich dabei um die Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Zulageberechtigten handeln und im Inland liegen. (Ausnahme siehe unten.) Ferien- oder Wochenendwohnungen werden durch die Eigenheimrente nicht gefördert.

Wie wird Wohneigentum gefördert?

Die Förderung bei der Eigenheimrente besteht aus den folgenden beiden Ansätzen:

1. Wer einen „normalen“ Riester-Vertrag hat, kann bis zu 75% oder 100 % seines angesparten geförderten Vermögens unmittelbar für die Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Bau) eeiner eigenen Immobilie entnehmen. Das so entnommene Kapital kann aber auch für den Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung eingesetzt werden. Die Verpflichtung zur Rückzahlung des entnommenen Betrags in den ursprünglichen Vertrag besteht nach den Vorschriften des Eigenheimrentengesetzes nicht mehr. Die Entnahme muss in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung erfolgen. Von dem „unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang“ ist dann auszugehen, wenn innerhalb von einem Monat vor der Beantragung der Entnahme und bis zu zwölf Monate nach der Auszahlung des Altersvorsorgekapitals entsprechende Aufwendungen für die Anschaffung oder Herstellung der Wohnung entstanden sind.

Anleger haben aber auch die Möglichkeit zu Beginn der Auszahlungsphase (zwischen dem 60. und dem 68. Lbj.) aus einem bestehenden Riester-Vertrag gefördertes Altersvorsorgevermögen zu entnehmen, um ein bestehendes Darlehen, das für den Kauf oder den Bau einer begünstigten Wohnimmobilie genutzt wurde, ganz oder teilweise zu tilgen. In einem solchen Fall ist es nicht wichtig, wann die Anschaffung oder Herstellung der selbst genutzten Wohnimmobilie erfolgte. Das kann auch vor dem 1.1.2008 gewesen sein.

2. Zahlungen, die zur Tilgung eines Darlehens für die Anschaffung oder Herstellung einer begünstigten Wohnimmobilie geleistet werden, können ebenfalls als Altersvorsorgebeiträge (wie Riester-Beiträge) steuerlich gefördert werden. Die Tilgungsleistungen müssen dazu auf einen eigenen zertifizierten Darlehensvertrag gezahlt werden, der eine Darlehenstilgung bis spätestens zum 68. Lebensjahr vorsehen muss. Die Tilgungsförderung gibt es auch nur, wenn die Wohnung nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft oder erstellt wurde. Gleiches gilt für Darlehen für einen nach dem 31. Dezember 2007 liegenden Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung.

Es gibt drei mögliche Formen von begünstigten Darlehensverträgen:

1. Den reinen Darlehensvertrag

Der Vertrag wird unmittelbar bei Darlehensaufnahme abgeschlossen, ein vorhergehender Sparvorgang ist nicht erforderlich.

2. Kombination aus einem Sparvertrag mit einer Darlehensoption – also ein normaler Bausparvertrag

Nach dem Ansparvorgang ist die Entnahme des Angesparten und eine Darlehensaufnahme möglich.

3. Vorfinanzierungsdarlehen - normalerweise ein Bausparkombivertrag

Ein zertifizierungsfähiges Vorfinanzierungsdarlehen besteht aus einem tilgungsfreien Darlehen in Kombination mit einem Sparvertrag, bei dem bei Vertragsabschluss unwiderruflich vereinbart wird, dass das Sparkapital zur Darlehenstilgung eingesetzt wird. Es muss in einem einheitlichen Vertragsmuster geregelt werden.

Bedingungen für die Zertifizierbarkeit der Altersvorsorgeverträge mit Darlehenskomponente sind

• ein Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Darlehens bei wohnungswirtschaftlicher Verwendung,
• die Verteilung der Abschluss- und Vertriebskosten auf fünf Jahre und
• eine Darlehenstilgung bis spätestens zur Vollendung des 68. Lebensjahres.

Die nachgelagerte Besteuerung

Die Eigenheimrente wird – wie „normale“ Riester-Verträge – nachgelagert besteuert. Das erfolgt über ein „Wohnförderkonto“, auf dem der Entnahmebetrag, die geförderten Tilgungsleistungen und die Zulagen erfasst werden. In der Ansparphase wird der dem Wohnförderkonto gutgeschriebene Betrag am Ende eines jeden Jahres mit 2% verzinst.

Zu Beginn der „Auszahlungsphase“, der zwischen dem 60. und dem 68. Lbj. liegt, hat der Förderberechtigte die Wahl zwischen einer laufenden und einer einmaligen Besteuerung.

Bei der laufenden Besteuerung wird das Wohnförderkonto durch die Anzahl der Jahre (17 bis 25) bis zum 85. Lbj. geteilt. Um diesen Teilbetrag ist das zu versteuernde Einkommen des Förderberechtigten dann jedes Jahr zu erhöhen. Ob sich daraus zusätzliche Steuerzahlungen ergeben, hängt von den persönlichen Umständen des Einzelnen ab.

Stellt der Förderberechtigte einen Antrag auf eine Einmalbesteuerung, dann werden dem zu versteuernden Einkommen des Förderberechtigten 70% des Standes des Wohnförderkontos hinzugerechnet.

Wohn-Riester und Europarecht

Für die Riester-Förderung wird verlangt, dass die selbstgenutze Wohnung im EWR-Raum liegen muss. Nach einem Urteil des Eurpäischen Gerichtshofes vom 10.09.209 (C-269/07) verstößt diese Vorschrift gegen die Freizügigkeit von Arbeitnehmern innerhalb der Gemeinschaft. Deswegen muss es auf jeden Fall Grenzarbeitnehmern gestattet werden, die Zulagenförderung für eine Immobilie in ihrem Heimatland zu verwenden. Die genauen Regelungen zur Änderung dieser Vorschrift sind bisher noch nicht ergangen.

Schädliche Verwendung

Wie auch bei „normalen“ Riester-Sparverträgen führt eine schädliche Verwendung der „Riester-Immobilien“ zur Rückzahlung der Förderung. Eine schädliche Verwendung liegt immer dann vor, wenn die „Riester-Immobilie“ vor dem 85. Lbj. verkauft oder vermietet wird. Dabei ist es unerheblich, ob die schädliche Verwendung freiwillig oder auf Druck äußerer Umstände erfolgt.

In einem solchen Fall sind nicht die Zulagen zurück zu zahlen, sondern das „Wohnförderkonto“ wird aufgelöst und ist in dem Jahr dem zu versteuernden Einkommen hinzuzuzählen. Dabei ist zwischen der laufenden Versteuerung des Wohnförderkontos und der Einmalzahlung zu trennen. Bei der laufenden Versteuerung ist der tatsächliche Stand des Wohnförderkontos heranzuziehen und zum versteuernden Einkommen zu addieren. Auch wenn die Einmalbesteuerung gewählt wurde, muss die geförderte Immobilie bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres selbst genutzt werden. Kommt es vorher zu einer schädlichen Verwendung, so ist in den ersten 10 Jahren nach der Steuerzahlung ein Betrag in Höhe des 1,5-fachen des Kürzungsbetrages und in den folgenden 10 Jahren nur die Reduzierung von 30% zu versteuern.

Eine Besteuerung fällt nicht an, wenn der Betrag auf dem Wohnförderkonto innerhalb von 4 Jahren nach dem Verkauf oder der Vermietung entweder in einen „normalen“ zertifizierten Riester-Vertrag eingezahlt wird oder für ein anderes „Wohn-Riester“-Objekt investiert wird. Das kann neben einer neuen Immobilie oder Genossenschaftanteilen z.B. auch das lebenslange Wohnrecht in einer Seniorenwohnanlage sein.

Wohnungswechsel wegen einer beruflichen Veränderung

Die Förderung muss auch nicht zurückgezahlt werden, wenn

• die geförderte und ursprünglich selbst genutzte Wohnung auf Grund eines beruflich bedingten Umzugs für die Dauer einer solchen beruflich bedingten Abwesenheit nicht vom Förderberechtigten genutzt wird. Wird die Wohnung in der Zeit vermietet, dann muss der Mietvertrag von vorneherein entsprechend befristet werden,
• der Steuerpflichtige beabsichtigt, die Selbstnutzung wieder aufzunehmen und
• die Selbstnutzung spätestens mit der Vollendung des 67. Lebensjahres des Steuerpflichtigen wieder aufgenommen wird.

Der Förderberechtigte muss diese Lösung den zuständigen Stellen mitteilen, um so die ansonsten fälligen Zahlungen aufzuschieben.

Todesfall

Verstirbt der Förderberechtigte vor Vollendung des 85. Lebensjahres, so folgt daraus auch eine „schädliche Verwendung“ mit allen dazu gehörenden Konsequenzen. Eine Ausnahme tritt nur dann ein, wenn die Immobilie und auch das Wohnförderkonto ausschließlich an den Ehepartner vererbt werden. Ein Ehepartner kann das Wohnförderkonto weiter „abwohnen“. Dabei muss der Ehepartner nicht selber bis zu seinem 85. Lbj. in der Wohnung verbleiben, sondern nur noch die Jahre, die zwischen dem Zeitpunkt des Ablebens und dem 85. Lbj. des ursprünglich Förderberechtigte gelegen hätten. Verkauft die Ehefrau die Wohnung oder vermietet sie diese, braucht sie das Wohnförderkonto auch nicht zu versteuern, wenn sie den Restbetrag entweder in einem anderen Fördervertrag anlegt oder eine geförderte Immobilie erwirbt. (Auch hier ist der Erwerb eines lebenslangen Wohnrechtes möglich.)

Wird die geförderte Immobilie und das Wohnförderkonto an andere Personen vererbt – z. B. auch an den Ehepartner gemeinsam mit den Kindern, ist auch dieses ein Störfall, bei dem der Restbetrag auf dem Wohnförderkonto so zu versteuern ist. Hat der verstorbene Förderberechtigte die Einmalbesteuerung gewählt, gilt die oben beschriebene Stufenregelung.

Zweiter Riester-Vertrag

Wenig beachtet wird die Möglichkeit, das Wohnförderkonto mit einem weiteren ungeförderten Riester-Vertrag abzubauen. Zahlungen, die in einen Zulagenvertrag zur Reduzierung des Wohnförderkontos fließen, reduzieren dieses. (§92a, Abs 2, Satz 4 Nr.1 EstG). Einen solchen zweiten Vertrag kann sich wirtschaftlich vermutlich nicht jeder leisten, aber wenn es möglich ist, lassen sich damit alle Einschränkungen der Eigenheimrente vermeiden. Denn das Wohnförderkonto steht auf Null und somit kann bei einer schädlichen Verwendung auch keine Steuer anfallen.

Quellenhinweis

Dieser Artikel wurde erstellt von Hans-Dieter Stubben, Bundes-Versorgungs-Werk BVW GmbH.