EU überlässt Neuregelung für Häuslebauer dem deutschen Gesetzgeber

In einem Richtlinienentwurf überlässt es die EU den Mitgliedstaaten, ob sie Abschlagszahlungen bei einer vorzeitigen Kündigung eines Darlehens künftig begrenzen. Deutsche Häuslebauer dürfen hoffen, dass es nicht dazu kommt.

Die Europäische Kommission hat vergangene Woche einen Entwurf für eine neue Richtlinie in der Baufinanzierung vorgelegt. Darin fordert die EU zwar eine Neuregelung von Vorfälligkeitsentschädigungen. Die konkrete Umsetzung ihrer Forderung überlässt die Behörde aber dem nationalen Gesetzgeber. Die Bundesregierung hat jetzt zwei Optionen: Entweder sie begrenzt den Betrag, den Kunden künftig bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kredits zahlen müssen. Oder sie belässt es im Wesentlichen bei der bisherigen Praxis, bei der die Höhe der Entschädigung individuell zwischen Bank und Kunde festgelegt wird.

Auf den ersten Blick scheint die erste Option vorteilhafter für Verbraucher. Denn sie könnten während ihrer laufenden Finanzierung den Anbieter ohne oder mit deutlich verringerten Vorfälligkeitsentschädigungen wechseln. Aber: „Einschränkungen der Vorfälligkeitsentschädigungen bedeuten auch, dass es für Verbraucher an anderer Stelle teurer würde“, sagt Christian Stief, Leiter Finanzierung beim unabhängigen Finanz- und Vermögensberater MLP. Denn die Banken könnten bei lang laufenden Verträgen schlechter kalkulieren und müssen diese Unsicherheit in ihrer Zinskalkulation berücksichtigen. „Der deutsche Gesetzgeber ist deshalb gut beraten, es bei der bisherigen Praxis zu belassen – alles andere bedeutet einen Pyrrhus-Sieg für den Verbraucher“, sagt Stief. Die Richtlinie ist binnen zwei Jahren nach ihrem Inkrafttreten von den Mitgliedstaaten umzusetzen.

Innovative Produkte verbinden Flexibilität mit Teilabsicherung

Im Markt würde die Einschränkung von Vorfälligkeitsentschädigungen auch dazu führen, dass Banken verstärkt Darlehen mit variablen Zinsen anbieten. „Der Kunde nimmt dabei aber jede Veränderung des Zinses voll mit“, sagt Stief. „Das birgt ein schwer kalkulierbares Risiko.“ Eine gute Alternative stellen dagegen schon heute innovative Produkte dar, die Flexibilität mit Teilabsicherungen verbinden. Solche so genannten Cap-Darlehen kommen vor allem bei gewerblichen Finanzierungen zum Einsatz. Das Prinzip ist einfach (siehe Grafik): Über den im Zeitverlauf schwankenden Zins wird ein Korridor gelegt. Ab einer Obergrenze („Cap“) von beispielsweise 6 Prozent ist der Kunde abgesichert; er zahlt nur bis zu dieser Höhe Zinsen. Verbunden ist diese Absicherung allerdings mit einer Gebühr, die zu Beginn der Laufzeit fällig wird; am Markt sind es bei 10-jährigen Darlehen derzeit rund 4 Prozent der Gesamtsumme. Zusätzlich möglich ist auch ein so genannter Floor als Ergänzung, beispielsweise bei 3 Prozent. Der Kunde würde dann immer mindestens Zinsen in dieser Höhe zahlen, auch wenn der Marktzins darunter liegt. Dies bringt der Bank eine zusätzliche Sicherheit – und dem Kunden eine verminderte Cap-Gebühr.

Unabhängig von der konkreten Umsetzung der EU-Richtlinie hierzulande gilt: „Wer plant, in absehbarer Zeit eine Immobilie zu kaufen, sollte das nicht auf die lange Bank schieben“, sagt Stief. Denn auch wenn die Zinsen für Baugeld seit kurzem wieder anziehen, erhalten Immobilienkäufer derzeit immer noch sehr günstige Konditionen. Mit 4,39 Prozent für 20-jährige und 3,98 Prozent für 10-jährige Darlehen bundesweit (45 Prozent Eigenkapital) liegen die Finanzierungszinsen nur knapp über dem früheren Tiefstand aus dem September 2005.

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