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dvb-Pressespiegel

Pressemitteilung vom 04.10.2006
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Institutionelle Immobilienanleger warten auf REITs

Bärbel Schomberg, Sprecherin der DEGI-Geschäftsführung, kommentiert die Nachfrage nach REITs in Deutschland und die Ergebnisse einer Umfrage über indirekte Immobilienanlagen, die im Auftrag der DEGI durchgeführt wurde.

Wer mit hungrigem Magen Einkaufen geht, fährt meist mit einem prall gefüllten Einkaufswagen an die Kasse. Dass man vieles davon nicht wirklich braucht oder zumindest nicht in dieser Menge, weiß jeder, der schon einmal ohne Einkaufszettel das Warenangebot eines Konsumtempels durchkreuzt hat. Aber diese spontane, dem Konzept des rationalen homo oeconomicus widersprechende Kauflust ist aus dem Wirtschaftsleben und dem Einzelhandel nicht mehr wegzudenken.

Dass auch Investoren lieber mit einem Einkaufszettel ausgestattet nach Anlagemöglichkeiten suchen sollten, zeigt eine Umfrage, die im Auftrag der DEGI jüngst bei Entscheidern von institutionellen Vermögensverwaltern und Finanzvertrieben im Hinblick auf indirekte Immobilienanlagen durchgeführt wurde.

Indirekte Immobilienanlagen gewinnen Bedeutung

Diese gehen davon aus, dass die direkte Immobilienanlage aufgrund einer stärkeren Konzentration auf Kerngeschäftsfelder zurückgehen wird. Der Grund: Viele Unternehmen trennen sich von ihren nicht-strategischen Immobilienbeständen. Indirekte Immobilienanlagen profitieren davon. Sie sind in den Portfolien institutioneller Anleger bereits weit verbreitet und werden nach Aussage von rund zwei Fünfteln der Befragten auch im Vergleich zu anderen Vermögensklassen weiter an Bedeutung gewinnen. Das ist ebenso schlüssig wie auch erfreulich für die Immobilienbranche.

Nun ist indirekte Immobilienanlage nicht gleich indirekte Immobilienanlage. Den größten Appetit dürften nach Ansicht der Befragten die Anleger in der nächsten Zeit auf Immobilienaktien, ausländische und - so es sie denn geben wird - deutsche REITs haben.

Die in Deutschland sehr verbreiteten Offenen Immobilienfonds hätten per saldo mit einem abnehmenden Engagement institutioneller wie auch privater Investoren zu rechnen. Erstaunlicherweise sagen dieselben Befragten mehrheitlich, dass sie ihr eigenes Engagement in Offenen Immobilienfonds unverändert lassen oder tendenziell sogar erhöhen wollen.

Was ist ein REIT?

Reits, Real Estate Investment Trusts, sind eine bestimmte Form börsennotierter Immobilien-AGs, die ihr Vermögen überwiegend in Immobilien investieren und mehr als 75 Prozent ihrer Erträge aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erwirtschaften. In der Regel müssen sie mindestens 90 Prozent oder mehr ihrer Gewinne an ihre Anleger ausschütten. Die Besonderheit: Die Gewinne werden bei Reits werden nicht auf Gesellschaftsebene, sondern nur auf der Ebene des Anlegers besteuert.

Die ersten Reits wurden in den 60er Jahren in den USA eingeführt, wo heute etwa 200 Reits mit einer Marktkapitalisierung von über 250 Milliarden US-Dollar gelistet sind. 18 weitere Länder übernahmen das Modell erfolgreich.

Deutsche REIT-Gesetzgebung hält nicht mit Nachfrage Schritt

Wie ist dieser Gegensatz zu erklären? Bedeutet dies, dass sich alle anderen ein Stück vom großen Renditekuchen der REITs abschneiden, während sich die Befragten selbst mit der schmaleren Rendite der defensiven Offenen Immobilienfonds zufrieden geben müssen? Oder bedeutet dies das genaue Gegenteil, wenn man der These folgt, dass Entscheider meinen, stets den Markt zu schlagen: "Sollen sich doch alle in Überschätzung ihres Renditehungers auf die REITs stürzen, während ich mit weniger auskommen kann und dafür in meinem (Risiko-)Budgetrahmen bleibe."

Der Widerspruch lässt sich erst auflösen, wenn man die Befragungsergebnisse genauer unter die Lupe nimmt. So ist bei den Befragten die Bereitschaft, sich Risiken hinsichtlich Schwankungsbreite, Wechselkursveränderungen, Standorten, Wertänderungen oder knapper Ausstiegsmöglichkeiten auszusetzen, äußerst gering. Politische Risiken sollen sogar ganz vermieden werden.

Von letzteren konnte man aber hinsichtlich der Einführung von REITs in Deutschland fast sprechen, denn die Gesetzgebung hat nicht mit der öffentlichen Diskussion und den lauter werdenden Forderungen nach der Einführung dieses international anerkannten Kapitalmarktinstruments Schritt gehalten.

Zeitgleich zur Debatte in Deutschland haben weltweit Immobilienaktien und, wo bereits vorhanden, REITs eine Kursrallye vollzogen. Kein Wunder also, dass die Befragten davon ausgehen, dass sich die Marktteilnehmer diese attraktive Renditequelle nicht entgehen lassen wollen.

Private Anleger wissen wenig über REITs

In Vergessenheit gerät dabei jedoch, was sie selbst zu ihrer Risikobereitschaft zu Protokoll gegeben haben. Denn REITs oder Immobilienaktien sind durchaus mit Wertveränderungsrisiken, Branchenrisiken, Standortrisiken und erst recht Schwankungsrisiken behaftet.

Eine Interpretation für die Gegenläufigkeit der Marktprognose auf der einen und der eigenen Investitionsplanung auf der anderen Seite könnte sein, dass die Befragten glauben, dass sie Risikogesichtspunkten in ihrer Anlageentscheidungen ein größeres Gewicht geben als andere Anleger. Schließlich haben sie eine besondere treuhänderische Verantwortung für das Anlagekapital Dritter.

Im Vergleich zu Privatanlegern mag das durchaus stimmen, schließlich entsteht ja eine Dienstmädchen-Hausse nicht aufgrund übertriebener Risikoabwägungen, sondern aus überbordenden Renditeerwartungen. Bei privaten Anlegern ist nach Ansicht der Befragten denn auch der Informationsgrad hinsichtlich REITs "weniger gut" bis "nicht vorhanden".

Treuhänder haben Risiko fest im Blick

Insofern sind die vermeintlichen Widersprüche, die in der Studie zutage treten, eher beruhigend als alarmierend. Denn sie zeigen, dass die Treuhänder für Altersvorsorge-Vermögen oder Stiftungen das Risiko fest im Blick haben.

Mit der tendenziellen Ausweitung ihres Engagements in den schwankungsarmen Offenen Immobilienfonds haben sie vor allen Dingen die Diversifikation ihrer Portfolios im Sinn, um den Kapitalstock insgesamt vor starken Schwankungen zu bewahren. Soviel Disziplin und Weitblick trotz der vielen Verlockungen der indirekten Immobilienanlage sollte jeden ruhig schlafen lassen, der beispielsweise eine Betriebsrente zu erwarten hat.

Auch die Geldverwalter müssen nicht betrübt sein, denn die Renditen der Offenen Immobilienfonds können sich in diesem Kontext durchaus sehen lassen.

Gesetzmäßigkeiten der Börse gelten auch für REITs

Dass die Gesetzmäßigkeiten der Börse auch für REITs und Immobilienaktien gelten, wird sich bald herumsprechen: Jeder einzelne Marktteilnehmer kann durch seine starke, von bestimmten Renditeerwartungen determinierte Nachfrage zum Entstehen eines Bullenmarkts betragen.

Steigende Kurse machen im Sinn einer selbsterfüllenden Prophezeiung wiederum Appetit auf noch höhere Rendite. Und hier lohnt sich noch einmal ein Blick auf die eingangs festgehaltenen Beobachtungen. Je länger sich die Einführung von REITs in Deutschland hinzieht, desto hungriger werden die Anleger in den Markt gehen und mehr kaufen, als ihnen gut tut. Oder sie werden - des Wartens in der Schlange vor der Kasse müde - nach Alternativen suchen und auswärts essen gehen.

Bärbel Schomberg ist Sprecherin der Geschäftsführung der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilien mbH.



Herr Dr. Thomas Beyerle
Tel.: +49.69.263-51295
E-Mail: thomas.beyerle@degi.com

DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH
Weserstraße 54
60329 Frankfurt
Deutschland
www.degi.de

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