Zwangsversteigerung von Immobilien – Echte Schnäppchen oder unkalkulierbares Risiko?

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2005 haben bundesweit mehr als 90.000 Zwangsversteigerungstermine stattgefunden. Im Rahmen dieses Verfahrens wird der Zuschlag im Durchschnitt bei 70 bis 80 Prozent des Verkehrswerts erteilt, oft fällt der Hammer auch bereits bei 50 Prozent. Echte Schnäppchen also?

Die sprichwörtliche Katze im Sack
Vor dem Versteigerungstermin wird ein Wertgutachten bei einem unabhängigen Sachverständigen in Auftrag gegeben. Dieser steht vor dem gleichen Problem wie potentielle Interessenten. Der Schuldner ist nicht verpflichtet, Sachverständige oder Interessenten einzulassen. Damit kann das Objekt im Regelfall nur von außen besichtigt werden. Vorteilhaft, wenn die perfekte und moderne Innenausstattung so nicht gesehen werden konnte, und deshalb ein niedriger Wert ermittelt wird. Zugleich besteht allerdings das Risiko, daß bauliche Mängel unentdeckt bleiben.

Die Dr. Klein-Empfehlung
Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Wunschimmobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollte sich vor Ort gemeinsam mit einem Bausachverständigen seines Vertrauens einen Eindruck verschaffen. Ein Fachmann kann bereits von außen viele mögliche Mängel erkennen.

Unbedingt zu empfehlen ist ein Blick in das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis. Dort können Sie bereits vorab ermitteln, welche Hypotheken, Wegerechte oder anderen unangenehmen Dinge auf dem Objekt lasten.

Der Versteigerungstermin
Nachdem der Rechtspfleger den Inhalt der Gerichtsakte verlesen hat, folgen eine Reihe von Hinweisen und Bekanntmachungen. Darauf folgt die Bieterstunde. Wenigstens 30 Minuten lang nimmt das Gericht in dieser Zeit Gebote der Kaufinteressenten entgegen.  Im ersten Versteigerungstermin eines Objekts muß mindestens die Hälfte des Verkehrswerts erzielt werden. Dieser Schwellwert dient dem Schutz des Schuldners. Wird ein zweiter oder gar dritter Termin anberaumt, gilt häufig die 50% Regel nicht mehr. Hier bietet sich tatsächlich die Chance auf ein echtes Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin sind einige Besonderheiten zu beachten: Jeder, der ein Gebot abgeben will, muß einen gültigen Personalausweis vorlegen. Außerdem kann der Gläubiger eine Sicherheit verlangen. Ist dies der Fall, sind bereits bei Angebotsabgabe 10 Prozent  des Verkehrswerts zu hinterlegen, was vorzugsweise in bar erfolgt.

Fällt der Hammer zum dritten Mal, ist die Entscheidung da. Eigentümer des Objekts wird der Höchstbietende allerdings erst dann, wenn der Rechtspfleger auch die Eigentumsübertragung verkündet.

Binnen sechs Wochen nach der Ersteigerung muß dann die Finanzierung stehen und der Kaufpreis plus vier Prozent Zinsen an das Gericht gezahlt werden.

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