Prime Office präsentiert positive Neun-Monats-Zahlen: Dividendenerwartung bekräftigt und Prognose für Funds from Operations erhöht

- Gesteigerter Periodengewinn von rund 10,6 Mio. Euro trotz Kosten für Börsengang nach Verlust von -10,9 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum

- Nettoverschuldung sinkt auf 569,0 Mio. Euro, Verschuldungsgrad deutlich auf 58,8 Prozent reduziert

- Prolongation des kurzfristig zur Verlängerung anstehenden Fremdkapitals in Höhe von 100 Mio. Euro für zwei Jahre zu verbesserten Konditionen erfolgt: Keine weiteren Finanzierungsfälligkeiten in den kommenden zwei Jahren

- REIT-Eigenkapitalquote per 30. September 2011 vorübergehend leicht unterhalb der 45%-Marke: Das REIT-Gesetz gewährt sanktionslos einen Zeitraum von zwei Jahren zur Wiedererreichung. Vorstand erwartet jedoch die Erfüllung des REIT-Kriteriums zum Jahresende 2011

- Alle Fremdwährungsrisiken beseitigt; Basis für Dividendenausschüttungen unterliegt künftig nicht mehr entsprechenden Wechselkursvolatilitäten

- Positiver Ausblick für das Geschäftsjahr bestätigt: Dividende mit 12 Mio. Euro am oberen Ende der Guidance erwartet, Prognose für FFO auf 19 - 20 Mio. Euro erhöht

- Positive Vermietungsleistung: Neu- bzw. Anschlussvermietungen von insgesamt rund 54.000 m2 in Q1-Q3/2011 entsprechen rund 14% der gesamten Mietfläche der Prime Office

Die Prime Office REIT-AG („Prime Office“), ein führendes Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland fokussiert ist, berichtet von einer insgesamt stabilen wirtschaftlichen Entwicklung der Gesellschaft in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres und gibt einen positiven Ausblick für das Geschäftsjahr 2011.

„Trotz der Einmaleffekte im Zuge des Börsengangs sowie der Verwerfungen im Euroraum haben wir in den ersten neun Monaten solide Ergebnisse erwirtschaftet und sind wir für das Geschäftsjahr 2011 sehr positiv gestimmt, sodass wir unseren Ausblick der positiven Unternehmenslage angepasst haben. Dabei bestätigen wir unsere Dividendenerwartung mit 12 Mio. Euro am oberen Ende der ursprünglichen Guidance und erhöhen unsere Prognose für die Funds from Operations im Geschäftsjahr 2011 auf 19-20 Mio. Euro“, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office.

Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung stiegen im Wesentlichen durch Indexanpassungen von Mietverträgen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,7 Prozent auf 56,8 (Q3/2010: 56,4) Mio. Euro. Durch erste Investitionen in den Umbau des Objektes in Düsseldorf/ Seestern sowie durch Vermietungskosten im Frankfurter „Westend-Ensemble“ stiegen die Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung um 0,3 Mio. Euro bzw. 3,7 Prozent auf 8,4 (Q3/2010: 8,1) Mio. Euro. Insgesamt resultierte daraus ein gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht gestiegenes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 49,1 (Q3/2010: 49,0) Mio. Euro.

In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Vermietungserfolge des Asset Managements der Prime Office hervorzuheben. So lag die Vermietungsleistung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2011 bei rund 54.000 m². Dies entspricht rund 14 Prozent der Gesamtmietfläche des Portfolios. Durch die langfristige Verlängerung bestehender Mietverhältnissen bzw. die Gewinnung neuer, namhafter Mieter liegt die gewichtete Mietvertragsrestlaufzeit des Gesamtportfolios bereits im dritten Quartal infolge bei 6,8 Jahren. Mit einer Leerstandsquote von 0,2 Prozent gilt das Portfolio als vollvermietet.

Insbesondere die ergebniswirksamen Aufwendungen für die Vorbereitung und Durchführung des Börsengangs in Höhe von 3,8 Mio. Euro führten zu einer Steigerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die mit insgesamt rund 6,4 (Q3/2010: 2,1) Mio. Euro deutlich über dem Vorjahreswert lagen. Vor diesem Hintergrund erwirtschaftete die Prime Office ein operatives Ergebnis vor Bewertungsergebnis in Höhe von 41,8 Mio. Euro, das damit deutlich unter dem Wert des Vorjahres (46,1 Mio. Euro) sank.

Das operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBIT) lag in den ersten neun Monaten des Jahres bei 42,3 Mio. Euro, nach 43,0 Mio. Euro im Berichtszeitraum des Vorjahres. Insgesamt hat die Prime Office im Betrachtungszeitraum von deutlich geringeren Finanzaufwendungen profitiert, sodass die Gesellschaft trotz der Sondereffekte im Zusammenhang mit dem Börsengang ihren Periodengewinn signifikant auf 10,6 (Q3/2010: -10,9) Mio. Euro steigern konnte. Das Ergebnis je Aktie stieg entsprechend auf 0,36 (Q3/2010: -0,62) Euro.

Jedoch haben insbesondere die Sondereffekte im Zusammenhang mit dem Börsengang die Funds from Operations (FFO) belastet. Diese blieben mit 15,3 Mio. Euro unter dem Niveau des Vorjahreswertes in Höhe von 19,6 Mio. Euro. Bereinigt um die ergebniswirksamen Aufwendungen des Börsengangs hätten die Funds from Operations (FFO) im Betrachtungszeitraum rund 19,7 Mio. Euro betragen.

Die im Rahmen des Börsengangs erfolgreich platzierte Kapitalerhöhung führte in den ersten neun Monaten des Jahres 2011 zu einer erheblichen Stärkung der Bilanzstruktur. So stieg das Eigenkapital auf 421,1 (31. Dezember 2010: 221,0) Mio. Euro an. Durch den Eigenkapitalzufluss stieg die REIT-Eigenkapitalquote zur Jahresmitte 2011 auf 45,8 Prozent und lag damit leicht über der für REIT-Aktiengesellschaften geltenden Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Im dritten Quartal wurden jedoch die Marktwerte der bestehenden Zinssicherungsgeschäfte (Swap-Geschäfte) für Immobilienfinanzierungen von der Zinsentwicklung negativ beeinflusst, sodass die REIT-Eigenkapitalquote zum Stichtag 30. September 2011 von den negativen Marktwerten belastet wurde und insofern vorübergehend auf 43,5 Prozent sank. Auch wenn das REIT-Gesetz sanktionslos einen Zeitraum von weiteren zwei Jahren für die Unterschreitung der Mindesteigenkapitalquote zuließe, geht der Vorstand der Prime Office auch vor dem Hintergrund der durch Mietvertragsverlängerungen erwarteten positiven Marktwertentwicklung des Immobilienportfolios davon aus, dass zum Jahresende 2011 bereits wieder eine REIT-Eigenkapitalquote von über 45 Prozent erreicht wird.

Die Prime Office hat im Betrachtungszeitraum ihre Vermögens- und Finanzlage spürbar verbessern können. So hat das Unternehmen mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung im Rahmen des Börsenganges seine Nettoverschuldung deutlich reduziert. Diese sank von 770,8 Mio. Euro zum Jahresende 2010 auf 569,0 Mio. Euro zum 30. September 2011. Der entsprechende Verschuldungsgrad (Leverage) sank von 79,5 Prozent auf aktuell 58,8 Prozent. Zudem hat sich die Prime Office im September 2011 erfolgreich gegen ein Fremdwährungsrisiko aus einer Objektfinanzierung in Schweizer Franken abgesichert. Hierfür kaufte die Gesellschaft zu einem durchschnittlichen Wechselkurs von rund 1,21 Euro/ Schweizer Franken für rund 59,9 Mio. Euro an, was dem Nominalwert des Kredites in Schweizer Franken entspricht. Da die Prime Office nunmehr keine Fremdwährungsdarlehen ohne Währungssicherung besitzt, wird das für die Dividendenfähigkeit der Gesellschaft maßgebliche HGB-Ergebnis künftig nicht mehr von der Volatilität von entsprechenden Fremdwährungskursen beeinflusst.

Darüber hinaus bestanden für die Objekte in Düsseldorf, Nürnberg und Stuttgart letzte, kurzfristige, zur Verlängerung anstehende finanzielle Verbindlichkeiten. Die entsprechenden Prolongationsgespräche mit dem finanzierenden Bankenkonsortium verliefen positiv, sodass die bestehenden Finanzierungen über den 31. Dezember 2011 hinaus um weitere zwei Jahre verlängert wurden. Aufgrund der deutlich gestärkten Eigenkapitalbasis der Gesellschaft konnten hierbei verbesserte Finanzierungskonditionen verhandelt werden.

Aufgrund der positiven Entwicklung in den ersten neun Monaten hebt der Vorstand der Prime Office seinen Prognose für die Funds from Operations für das Geschäftsjahr 2011 auf 19 bis 20 Mio. Euro an. Darüber hinaus bekräftigt der Vorstand seine Dividendenerwartung für das Gesamtjahr 2011 mit 12 Mio. Euro am oberen Ende der ursprünglichen Guidance. Ferner werden die erwarten Umsatzerlöse von rund 76 Mio. Euro bestätigt.

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